A época do boom imobiliário ficou, definitivamente, para trás em Curitiba. O ano de 2016 fechou com um estoque de imóveis residenciais novos de 7.709 unidades, o menor patamar em seis anos na cidade. Também no ano passado, o preço médio desses imóveis subiu 7,1%, variação levemente acima da inflação oficial no período, de 6,28%. Mas com a previsão de que a entrega de novos empreendimentos seja ainda menor daqui para frente, justamente pela pisada no freio que o setor deu a partir de 2014, os preços devem voltar a subir em ritmo um pouco maior em 2017.
Os dados são da Associação dos Dirigentes das Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), em parceria com a Brain Bureau de Inteligência Corporativa, e consideram uma parte do mercado, a dos apartamentos vendidos na planta e que estão prontos para morar.
É a velha relação entre oferta e demanda que já está fazendo com que as construtoras consigam repassar a inflação ao consumidor. Em número de unidades lançadas, a queda foi de 25% de 2015 para 2016. “Essa diminuição é salutar para o mercado. Temos um mercado de 4 mil ou 5 mil unidades ao ano, ou seja, que consome essa quantidade de imóveis. E não podemos esquecer que é um mercado de ciclo longo, que demora para produzir (...) Ao longo deste ano, o estoque deve cair entre 10% e 15% do patamar que estamos agora”, explica o diretor de relações institucionais da Ademi-PR, Marcelo Gonçalves.
Se é hora ou não de comprar o imóvel? Isso depende de outros fatores, principalmente do perfil do comprador. “O que a gente acredita em termos de preços é que, nos próximos anos, haverá uma atualização pela força dos insumos e da mão de obra. Muita gente está achando que os incorporadores estão esperando para aumentar o preço. Esqueçam. [Na Ademi-PR], o que percebemos é que as construtoras estão fazendo um esforço para ter um produto bom, com preço bom”, diz Gonçalves.
Vai faltar imóvel, dependendo do bairro e da tipologia desejada
O que os empresários do setor também frisam, no entanto, é que no segundo semestre, quando as construtoras já devem ter batido o martelo em relação à retomada dos lançamentos, alguns imóveis já estarão em falta em alguns bairros de Curitiba.
Esse é o caso do Portão. O bairro chegou a ser um dos “mais ofertados” da cidade em 2012, quando o mercado atingiu o auge de 11,5 mil unidades em estoque, com pouco mais de 2,6 mil apartamentos concentrados nele. Em 2015, quando a Swell Construções & Incorporações lançou o BonneVie Home & Living no Portão, no entanto, só havia 200 unidades na tipologia oferecida pela construtora, de 2 e 3 quartos e alto padrão.
Além de bem estudados – alguns revistos completamente –, os projetos que surgiram no momento de acirramento da crise econômica em Curitiba exploraram, principalmente, o chamado mercado de nicho, de alto padrão e voltado para empreendimentos de poucas unidades. De 2015 para 2016, o preço médio dos apartamentos de três e quatro quartos, tipologia típica desse mercado, cresceu em ritmo maior que a média: 9%.
Com uma adequação em termos de tamanho, localização, acabamento e outros aspectos, foi possível encaixar esses imóveis no bolso do consumidor, que se viu perdendo poder de compra em meio a alta dos juros e outras pressões. “Oportunidade não é só preço, é ter o imóvel nas condições certas. O curitibano é bastante exigente, quer a tipologia certa, com o sol no lugar certo e no bairro que ele quer. Mas é um mercado que depende 80% do crédito e muitos dos nossos clientes viram esse poder de compra diminuir com a situação do país. [Com as adaptações necessárias] o que vimos foi que muitos adiaram a compra do imóvel dos sonhos e se contentaram em comprar o imóvel possível”, conta o diretor de incorporações da Swell, Leonardo Pissetti.
Essa readequação do lado do comprador e também do lado das construtoras parece ser a chave para as empresas locais em Curitiba – as de atuação nacional estão conseguindo ter seus estoques gigantescos sob controle só agora – algumas delas, a exemplo da PDG, nem isso.
Entre as construtoras locais, a Swell foi uma das únicas a fazer lançamentos em 2016. O empreendimento de alto padrão Upside View, no Mercês, foi lançado em dezembro do ano passado. Com unidades na faixa de R$ 1 milhão, 65% dos apartamentos já estão vendidos. “ E acreditamos que chegaremos perto da entrega, prevista para março de 2018, com quase todas as outras 17 vendidas.”
Thá vai “puxar a fila” dos lançamentos
Para o braço de incorporação do Grupo Thá, o ano de 2016 também foi de prospecção de terrenos para 2017. A empresa vai lançar dois empreendimentos no próximo dia 29 de março, em parceria com a Laboro, holding do empresário Geninho Thomé – Mason 29 , no Mercês, e Rio Rhône, no Batel –, e mais dois – um deles com outro parceiro – entre no segundo semestre. Todos nos padrões Luxo (entre R$ 1 milhão e R$ 2 milhões) e Super Luxo (acima de R$ 2 milhões).
“Como a posição da Thá [no mercado curitibano] é importante, a gente acredita muito que ‘puxando a fila’ dos lançamentos já no início do ano vai incentivar as outras empresas a também lançarem empreendimentos, além de ser algo importante para reposicionar os preços do mercado, inclusive dos imóveis que estão no estoque”, diz o gerente comercial da Thá, Rodolfo Baggio.
Segundo ele, neste e nos próximos anos, a Thá pretende “fazer o que fazia lá no início”, ou seja, trabalhar com foco nos segmentos de Luxo e Superluxo. “É claro que estamos sempre de olho nas oportunidades. Mas eu diria que só se algo muito extraordinário aparecer pensaremos em alterar o rumo [e investir em padrões mais baixos/baratos de imóveis].”
Os recentes anúncios sobre a permissão para que as linhas do FGTS também sejam usadas para financiamento de imóveis de até R$ 1,5 milhão e as correções das faixas do Minha Casa Minha Vida, que passaram a atender famílias com renda de até R$ 9 mil, também devem dar um novo fôlego ao mercado. Isso somado ao movimento de queda de juros é a grande esperança do setor da construção civil para 2017 e os próximos anos.
