José Vicente Ferraz, diretor técnico da Informa Ecnomics FNP, de São Paulo.Valorização tem a ver com o potencial. Terras espetaculares custam caro, obviamente. É um equívoco fazer uma análise muito pontual e de curto prazo no mercado, porque às vezes você tem um desempenho numa região que reflete uma situação de mercado naquele local especificamente. E o mercado de terras é complicado, porque é diferente do mercado de ações, que tem um sistema mais claro de formação de preços. É preciso fazer análise de médio e longo prazo. De pelo menos um ano, analisar o desempenho das regiões, porque se fazer analise muito pontual, vai chegar a uma situação que pode não ser verdadeira.
Qual é a região mais promissora para investimento em terra?Continua sendo o Matopiba. É uma região que ainda vai concentrar por tempo considerável as atenções maiores dos investidores. É uma região de terras relativamente baratas e com bom potencial produtivo, principalmente porque desenvolvimento tecnológico vem acontecendo, adaptação de variedades mais produtivas, uma crescente possibilidade de viabilidade de safrinha.Piauí e Maranhão tem terras com maior potencial de valorização. Tocantins também tem. O problema é que o Tocantins é dividido entre regiões muito boas e algumas não muito. Neste caso, é preciso fazer uma análise mais micro, do imóvel. Tem lugares, por exemplo, com periculosidade, onde o solo não é tão favorável. Enquanto não tiver tecnologia para plantar nessas áreas, não há perspectiva de valorização.
Como analisar a viabilidade de um hectare que vale mais de R$ 40 mil/ha? É preciso separar o joio do trigo. A melhor taxa de retorno está no MaPiToBa, mas é possível encontrar boa oportunidade com retorno no Paraná e em São Paulo, onde a terra é mais cara, mas onde há boa infraestrutura e terras excelentes.Em Mato Grosso, o problema logístico é mais difícil de resolver. Aí, é preciso levar em conta dois pontos. Primeiro, no Brasil há uma grande diferença entre o plano e a realidade. Eu me lembro que logo depois de formado trabalhei no projeto ambiental da ferrovia Norte-Sul. Eu tenho 35 anos de formado e a ferrovia está longe de ser concluída. E outro ponto, no Mato Grosso seja o modal viário que existir, o produtor sempre vai estar a cerca de 1 mil quilômetros do porto. Nunca vai conseguir ser mais eficiente do que quem tá a 200 km do porto.
O que mais pesa no custo operacional da atividade em terras “novas”?É a infraestrutura, que não se resume à questão logística. Tem algumas regiões onde estamos trabalhando com problemas muito sérios. No Tocantins, por exemplo, a falta de energia elétrica em alguns municípios pode inviabilizar um monte de atividades. Inviabiliza irrigação, instalação de um resfriador de leite ou ordenhadeira mecânica. Como trabalhar numa situação dessas, onde há queda de energia uma vez por dia. Esses problemas de infraestrutura, logística, energia, em algumas regiões de Mato Grosso e do próprio MaToPiBa existem em propriedades boas, mas que estão muito longe de centros urbanos que prestam serviços básicos minimamente estruturados. Com isso, o custo operacional vai lá pra cima. É preciso ter um mecânico na fazenda, ter estoque de peças, todo um sistema para as pessoas poderem morar nas fazendas, até mesmo estrutura de lazer.
