Há alguns anos, o mercado imobiliário teve como principal problema a febre dos ‘distratos’, como passaram a se denominar os casos de desistência, pelo comprador, do contrato de promessa de compra e venda do imóvel anteriormente firmado.
A questão era bastante complexa do ponto de vista jurídico, pois a Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/1964) impede a desistência unilateral por qualquer das partes. Porém, as incorporadoras passaram a negociar amigavelmente distratos, estabelecendo a retenção de uma parcela dos valores pagos, com a finalidade de fazer frente aos prejuízos sofridos.
Então, os compradores passaram a recorrer ao Judiciário, alegando que essas retenções seriam abusivas - o que, em muitos casos, foi reconhecido pelos tribunais, com respaldo inclusive no Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Após anos de instabilidade na jurisprudência, o Congresso Nacional aprovou a Lei nº 13.789/2108, que trouxe alterações na lei de incorporações, justamente para regulamentar o percentual admissível de perda nos distratos negociados entre as partes. As diretrizes vêm sendo adotadas pelo mercado imobiliário desde então, o que resultou numa queda drásticas dos distratos de imóveis.
Para o diretor jurídico da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), Ricardo Campelo, a nova lei trouxe regras bastante claras e objetivas. “As condições previstas são razoáveis, pois visam a evitar os prejuízos que vinham sendo impostos às incorporadoras e aos demais adquirentes, em face da interrupção no fluxo previsto de receitas e do comprometimento do caixa da obra para pagar os desistentes”, argumenta.
De acordo com o texto, as retenções poderão ser de até 50% (cinquenta por cento) em caso de incorporações submetidas ao patrimônio de afetação e 25% (vinte e cinco por cento) para empreendimentos não afetados. Em ambos os casos, também poderá ser retido integralmente o valor correspondente à comissão de corretagem.
“Os percentuais de perda são, corretamente, estabelecidos em patamares capazes de desestimular a prática da desistência, o que é coerente com o espírito da lei de incorporações, sem serem abusivos para aquele comprador que realmente se encontre em situação de necessidade de desfazer o contrato”, avalia Campelo.
Outro ponto polêmico, referente ao prazo de devolução do saldo pago pelo comprador, também foi regulamentado, estabelecendo-se o limite de 90 dias para a restituição, contados da expedição do Habite-se, em caso de incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, e 180 (cento e oitenta) dias a partir da solicitação, em caso de incorporações não afetadas.
O diretor jurídico da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR) alerta que é importante observar que a nova lei não passou a reconhecer a possibilidade de desistência unilateral do contrato, que permanece sendo irretratável.
“As regras estabelecidas valem para os distratos amigáveis negociados pelas partes, e, por isso, a assinatura de um contrato de compra de imóvel permanece sendo um ato que requer bastante cautela, tanto por parte do comprador, que deve avaliar se terá condições de honrar o negócio, quanto por parte da incorporadora, que deve realizar uma boa análise de crédito de seu cliente”, ressalta.