Após a venda de uma casa ou apartamento vem a surpresa: o Imposto de Renda sobre venda de imóvel. Muita gente sequer sabe sobre essa obrigação tributária e corre o risco de precisar pagar multa e juros.
Por acaso você planeja vender um imóvel no futuro próximo? Nesse caso, chegou o momento de entender como funciona o Imposto de Renda para essas situações específicas.
Confira no guia abaixo como funciona o imposto na venda de imóveis financiados, à vista ou doados, assim como algumas dicas para recolher.
Como funciona o Imposto de Renda sobre venda de Imóvel?
A apuração do imposto sobre a venda de imóveis acontece por meio do programa GCAP, sigla do programa Ganho de Capital, que o contribuinte consegue encontrar no próprio site da Receita Federal.
Nesse programa você vai informar todos os dados do imóvel e dos envolvidos na operação da venda, além dos valores e datas em que a transação ocorreu. O imposto incide sobre o lucro da transação.
Abaixo explicamos sobre as alíquotas do Imposto de Renda sobre venda do imóvel. Por enquanto, basta você saber quanto pagou no imóvel no momento da aquisição e por quanto vendeu.
Alíquota para a transação de imóvel
O imposto é calculado considerando o lucro da venda (preço de venda - preço de compra). A alíquota mais comum é de 15% sobre esse lucro. Para conseguir realizar o recolhimento é preciso apurar o ganho por meio do GCAP.
Após entrar no site do GCAP, o contribuinte ainda deve preencher um formulário para apurar a alíquota exata e valores. Neste momento, o site gera um Documento de Arrecadação de Receitas Federal, o popular DARF.
Para evitar o pagamento de multas e juros, o imposto deve ser pago dentro do prazo correto, que é até o último dia útil do mês subsequente à venda. Por exemplo, para um imóvel vendido em janeiro, o imposto deve ser pago até o último dia útil de fevereiro.
As alíquotas aplicadas no lucro são:
- 15% para ganhos de até R$ 5 milhões;
- 17,5% para ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões;
- 20% para ganhos entre R$ 10 milhões e R$30 milhões;
- 22,5% para ganhos a partir de R$30 milhões.
Declarando imóvel vendido à vista ou parcelado
O processo é bastante parecido, o que muda é se a venda for parcelada o imposto será pago conforme você recebe as parcelas referente à venda do imóvel. No programa GCAP você deverá declarar todos os dados do comprador e também a forma de pagamento.
Imposto para imóvel doado
Doações de imóveis também geram impostos a pagar. É importante ter em mente que mesmo que a doação não gere lucros, o que seria isento perante a Receita Federal, ainda assim existe um imposto estadual chamado ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doações). Ele incide sobre doações e heranças, e doador e donatário são solidariamente responsáveis, ou seja, caso o imposto não seja pago a Receita Estadual cobrará tanto de quem doou quanto de quem recebeu a doação. As alíquotas podem variar de estado para estado, e vão de 1% até 8% do valor total do imóvel.
Quando estou isento do Imposto de Renda sobre venda de imóvel?
A isenção do pagamento de imposto sobre a venda de imóveis residenciais acontece em 7 situações:
- Caso você não tenha recebido lucros dessa venda. Por exemplo: comprou um imóvel por R$ 200.000,00 e vendeu pelos mesmos R$ 200.000,00;
- Venda de imóvel que tenha sido adquirido até o ano de 1969;
- Caso tenha vendido o único imóvel que conste em seu nome, com valor máximo de R$ 440.000,00.
Esse benefício só pode ser utilizado uma vez a cada 5 anos, então caso você tenha registrado em seu CPF qualquer outro imóvel residencial, comercial, ou terreno, mesmo que seja em conjunto com outra pessoa, ou tenha utilizado esse benefício em um intervalo menor que 5 anos, você não está apto a ter a isenção deste imposto; - Venda de imóvel residencial e utilização do dinheiro para compra de outro imóvel (finalizado ou na planta) em até 180 dias.
Por exemplo: vendeu seu imóvel residencial e comprou outro residencial em até 6 meses. Nos casos onde a compra seja de um valor menor, a diferença terá incidência de imposto.
Esse benefício pode ser usado uma vez a cada 5 anos; - Venda de imóvel residencial e utilização do dinheiro, em até 180 dias, para pagar financiamento de outro imóvel adquirido previamente.
Por exemplo: vendeu seu imóvel e usou o dinheiro para pagar financiamento de outro imóvel que já tinha sido comprado antes. Caso você não precise utilizar todo o dinheiro da venda para quitar seu financiamento, a diferença terá incidência de imposto.
Esse benefício também só pode ser usado a cada 5 anos; - Casos nos quais o valor da venda seja de até R$ 35.000,00;
- Desapropriação para reforma agrária.
Pague menos impostos na venda
Outra possibilidade além da isenção, é a redução do imposto através da declaração de benfeitorias feitas na propriedade. Essas benfeitorias precisam ser comprovadas com documentos idôneos como notas fiscais e recibos.
Vale lembrar que as benfeitorias que geram esse benefício são aquelas referente à estrutura da residência, como construções, ampliações e reformas. Podem entrar gastos tanto de prestadores de serviço referente às benfeitorias quanto os gastos com materiais.
Se você planeja trocar de piso, renovar a parte elétrica ou trocar o encanamento, lembre-se de guardar todas as notas fiscais dos serviços tomados e produtos comprados, com a identificação correta do CNPJ da empresa ou CPF do prestador, pois a Receita Federal pode solicitar os comprovantes.
Esses valores também devem ser informados no programa GCAP e serão muito importantes para aliviar o valor final do imposto. Na prática, ele reduz o seu lucro, o que consequentemente diminui o valor do imposto final.
Consulte uma contabilidade inteligente para declarar uma venda de imóvel
Vendeu imóveis e não sabe como declarar essa transação corretamente e nem quanto imposto precisará pagar?
Consulte a Orconsil Contabilidade Digital. Com quase 50 anos no mercado de Curitiba, a empresa possui todo o conhecimento técnico necessário para lidar com a venda de propriedades. Você terá acompanhamento humanizado em cada passo e será tributado corretamente.
