A partir de agosto devem entrar em vigor na cidade de Curitiba novas regras para a aquisição de potencial construtivo adicional. Um projeto de lei que regulamenta o procedimento, previsto na Lei de Zoneamento e no Plano Diretor da cidade foi aprovado pelos vereadores e aguarda a sanção do prefeito Rafael Greca (DEM).
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O potencial construtivo é uma autorização dada pelo município para construções com número de pavimentos ou área edificada acima dos limites autorizados originalmente no zoneamento de um terreno. O principal destino dos recursos obtidos com a concessão da autorização será o Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social.
Com o projeto apresentado, aprovado com um substitutivo geral de diversos vereadores, a prefeitura quer reforçar a tendência de uso habitacional da Zona Central, dando desconto na aquisição de potencial construtivo adicional. A regulamentação ainda incentiva a implantação de usos não habitacionais nas pontas dos Eixos Estruturais Norte e Sul, no sentido de obter certa centralidade nas regiões do Boa Vista/Santa Cândida (Norte) e Capão Raso/Pinheirinho (Sul).
Além disso, a regulamentação do potencial construtivo adicional apoia a ocupação de zonas residenciais de média densidade e favorece a implantação progressiva de usos não habitacionais em outros eixos estruturais da cidade.
Na Câmara Municipal, a pauta uniu base e oposição. “Isso mostra que não é uma pauta ideológica. É uma pauta que favorece a cidade, principalmente na recuperação do Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social”, disse o líder do prefeito na Casa, Pier Petruzziello (PTB). A vice-líder da oposição, Professora Josete (PT), classificou o projeto como “o mais importante” analisado pelos vereadores em 2020.
Veja exemplos
A aquisição de limites adicionais para construção varia conforme o zoneamento. Há basicamente dois parâmetros que devem ser observados: o coeficiente de aproveitamento e a altura, em pavimentos.
O coeficiente de aproveitamento é um valor que, multiplicado pela área do terreno, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos, somadas as áreas de todos os pavimentos. Já a altura é o total de andares que um imóvel pode ter, desde que respeitado o coeficiente de aproveitamento.
No eixo da Avenida Presidente Affonso Camargo, por exemplo, estão autorizados inicialmente imóveis com até quatro andares e coeficiente de aproveitamento de 1,5. Com a regulamentação, é possível adquirir permissão para construir mais seis pavimentos, totalizando 10, com um coeficiente de 2,5.
Já nos eixos da Avenida Marechal Floriano Peixoto e de adensamento da Avenida Comendador Franco, o coeficiente de aproveitamento é 1, mas pode chegar a 2,5 com a aquisição de potencial construtivo. O número de pavimentos pode ir de quatro (básico) para 10 (máximo).
Nos bairros Batel e Alto da XV, a altura básica é limitada a seis andares, com coeficiente de aproveitamento 2, mas é possível adquirir autorização para mais quatro pavimentos e um adicional de 0,5 no coeficiente de aproveitamento.
Para onde vão os recursos
A aquisição de potencial construtivo adicional poderá ser feita por meio de três diferentes instrumentos. A primeira delas, a outorga onerosa do direito de construir, é emitida pelo município, mediante contrapartida financeira, para que o proprietário de um imóvel possa edificar acima dos índices urbanísticos básicos estabelecidos.
Conforme o projeto de lei aprovados na semana passada, dos recursos arrecadados na outorga onerosa, 70% serão distribuídos a programas de habitação de interesse social ou de regularização fundiária, vinculados ao Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social.
Uma parcela ainda é distribuída entre programas de promoção, proteção e preservação do patrimônio natural, vinculados ao Fundo Municipal do Meio Ambiente (5%) e programas de promoção, proteção e preservação do patrimônio cultura, vinculados ao Fundo Municipal de Proteção ao Patrimônio Cultural (5%).
Outros 10% vão para o município, para implantação e melhorias de equipamentos públicos urbanos e comunitários. O destino dos 10% restantes fica a critério do Executivo, dentre as destinações anteriores, conforme prioridades elencadas em consulta pública sobre o Orçamento.
Edificações em empreendimentos de interesse social e de habitação coletiva realizados pela Companhia de Habitação Popular de Curitiba (Cohab-CT) ou em parceria com ela, bem como equipamentos públicos de caráter social, terão isenção da cobrança da outorga onerosa. Estabelecimentos de saúde e ensino poderão ter desconto de 50%, mediante contrapartida social.
O segundo instrumento para aquisição de potencial construtivo é a chamada transferência do direito de construir. Trata-se de uma autorização expedida pelo município ao proprietário de imóvel urbano para edificar em outro local, ou alienar mediante escritura pública o potencial construtivo de determinado lote. Ocorre, por exemplo, em caso de terrenos atingidos por um novo alinhamento ou pelo sistema viário.
Conforme o texto aprovado na Câmara, sobre o montante do potencial construtivo a ser concedido por meio de transferência do direito de construir incidirá uma contribuição de 3%, em benefício do Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social.
O terceiro instrumento são as cotas de potencial construtivo, emitidas pelo município para o proprietário de um imóvel regularizar uma edificação, mediante contrapartida financeira, por ultrapassar índices urbanísticos estabelecidos e pela sobrecarga da infraestrutura instalada.
O substitutivo aponta que a arrecadação deve financiar programas de habitação de interesse social e de regularização fundiária; preservação do patrimônio ambiental, tanto natural quanto cultural; implantação e melhorias em espaços de lazer, áreas verdes, equipamentos públicos e comunitários; e investimentos no sistema viário e no transporte coletivo.
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