Negociações inéditas seguram índice de inadimplência dos aluguéis em Curitiba

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Um dos principais temores de proprietários de imóveis e imobiliárias no começo da pandemia de Covid-19, em março, era a possível inadimplência do aluguel. Com o corte abrupto na receita de pequenos negócios e de pessoas físicas, pagar os vencimentos em dia se tornou um desafio para muitas pessoas.

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O receio, contudo, não virou realidade (pelo menos até o momento) em Curitiba. Uma pesquisa realizada pelo Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), ligado ao Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), mostra que em maio o índice de inadimplência para locações residenciais foi de 1,5% e dos comerciais de 3,5%.

São consideradas como devedoras as faturas com mais de 30 dias sem pagamento. O estudo com recorte inédito – portanto sem comparativo com os meses anteriores – avaliou 26 mil imóveis na capital paranaense. O índice de inadimplência geral, entretanto, totalizou 2,2%, mesmo índice registrado em fevereiro de 2019, por exemplo. Ou seja, dentro da volatilidade padrão.

“A manutenção de cenário de baixas oscilações tendendo a quase estabilidade, nos mostra que o trabalho realizado pelas imobiliárias na intermediação entre as necessidades dos proprietários e inquilinos tem auxiliado na manutenção dos negócios”, disse o presidente do Inpespar e vice-presidente de Economia e Estatística do Secovi/PR, Jean Michael Galiano.

As negociações, de fato, estão acontecendo e das mais variadas maneiras. Algumas inclusive são inéditas no mercado imobiliário, como relata a sócia-proprietária da Tantus Imóveis, Izabel Maestrelli. "[A negociação] É mês a mês e pontualmente caso a caso, não tem formato padrão. Pode ser redução, parcelamento lá para frente, tem muita solidariedade, tem gente até pagando parcelado por semana, quatro vezes no mês, toda segunda-feira, nunca vi isso em 34 anos de mercado", diz.

Mastrelli, que tem cerca de 40% da carteira em imóveis comerciais (por volta de 800), diz que o segmento foi o primeiro a ser atingido, pois muitos comerciantes ficaram sem renda alguma ao baixar as portas. Segundo ela, houve um aumento de 40% nos pedidos de renegociação desse tipo de imóvel.

"Em março foram negociados muitos descontos de 20%, quando quase tudo fechou. Em abril, teve gente que pediu 30%, 40%, até 50%, o pequeno, com pouco caixa, sofreu bastante. Em outros casos o aluguel integral foi parcelado e jogado para julho/agosto/setembro e depois para outubro/novembro/dezembro. Alguns negócios que veem potencial de recuperação já estão com parcelas para o ano que vem inclusive", conta. A dúvida é se a retomada econômica será suficiente para que esses inquilinos paguem o aluguel e mais 1/3 por vários meses seguidos.

"Depende de caso a caso e do bom senso de proprietário e inquilino. Ninguém quer sair perdendo e a imobiliária está fazendo esse jogo de cintura entre as partes com 'sangue frio' para evitar prejuízos a ambos. Tem descontos de 15%, 20%, alguns mais que isso e gente jogando lá pra frente", corrobora o diretor da Apolar Imóveis, Daniel José Galiano.

A flexibilização e solidariedade também são movidas pela perspectiva pouco animadora da abertura de novos negócios presenciais. "Se endurece muito, o inquilino acaba saindo e neste cenário é melhor ficar com alguém com perspectiva de pagamento futuro do que com o imóvel ocioso, já que não se vê ainda um movimento de novos negócios", explica Maestrelli.

Ao mesmo tempo, ambos relataram o surgimento de aproveitadores, pessoas que não tiveram sua renda afetada e mesmo assim tentaram baixar o preço, bem como pessoas tentando prazos maiores sem pagamento de uma só vez, o que normalmente não está sendo aceito em nome da política do "mês a mês".

Mas se a inadimplência ficou estável devido as negociações, as devoluções aumentaram. Profissionais liberais com escritórios e donos de estabelecimentos como bares e restaurantes foram os que mais devolveram os imóveis. "Para alguns, o home office virou uma nova realidade, não tem o que discutir, mas tem gente vendo que não consegue: é a criança fazendo barulho, o cachorro, e vai voltar", diz Daniel.

Na Apolar, que tem uma das maiores carteiras da cidade, de 5% a 8% dos imóveis entre residenciais e comerciais foram alvo de negociações. Segundo o diretor, o estoque dos residenciais até caiu de comparado ao mesmo período do ano passado e o do comercial se manteve.

Maestrelli diz que algumas devoluções também foram alvo de negociação. "Quem tinha recém-aberto um negócio em janeiro, fevereiro e março entregou e foi abonado da multa. O proprietário viu que a pessoa não teria condições de pagar e era melhor receber as chaves do que ingressar na Justiça, gastar tempo e dinheiro e não receber igualmente".

Curitiba 'fora da curva' e próxima da normalidade?

Com a inadimplência controlada, o objetivo é voltar à normalidade com as locações. Segundo o diretor da Apolar, a "curva já voltou a crescer novamente" e está chegando no normal na parte de locação pré-pandemia. "O problema econômico que é um ponto de interrogação", analisa.

A sócia da Tantus diz que Curitiba foi "fora da curva" em comparação a dados de instituições semelhantes de outras capitais.

"O mercado está negociando da forma possível. O tempo todo conversando com que não pagou, pra ajudar, ver o por quê. A gama de possibilidades é alta, quem tem interesse no imóvel senta e negocia. As empresas garantidoras também estão parcelando os inquilinos atrasados em até 12 meses", diz.

Izabel Maestrelli, sócia da Tantus Imóveis