Banco e construtora lançam primeiro financiamento de imóveis ainda na planta

A MRV Engenharia lança na próxima semana em Curitiba, no Paraná, um dos primeiros empreendimentos da Linha Bio, com unidades de até R$ 350 mil. O lançamento faz parte da estratégia da maior construtora da América Latina de voltar a apostar na classe média em 2019. O empreendimento é também um projeto-piloto da empresa com o banco Santander para a estreia do chamado financiamento imobiliário na planta, com recursos da poupança (SBPE). Até então, apenas Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil usavam modelo parecido sob as regras do programa Minha Casa Minha Vida e com recursos do FGTS.

Para o consumidor, a expectativa é de um financiamento potencialmente mais barato e garantido ainda na planta. Isso ajudaria a evitar problemas típicos da compra na planta hoje, como a questão do aumento do valor do imóvel durante a construção e a incompatibilidade de renda do comprador após a conclusão – principal gatilho para o distrato –, além de obstáculos externos, como a piora no risco do crédito em geral ou a alta na taxa de juros.

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Segundo o superintendente executivo de negócios imobiliários do Santander, Fabrizio Ianelli, apesar de o modelo construído com a MRV representar mais riscos para o banco, principalmente o de não conclusão ou atraso na obra, as condições a serem oferecidas aos consumidores no financiamento na planta serão as mesmas oferecidas aos demais clientes do SBPE: taxas a partir de 8,99% ao ano, financiamento de 80% do valor do imóvel e prazo de até 35 anos, além do prazo estimado para a obra em si. O contrato pode incluir também o custeio das despesas com a compra do imóvel no limite de até 5% do valor da unidade.

Os clientes do empreendimento-piloto também poderão contar com uma ajudinha extra da MRV na aquisição do imóvel. Segundo o gestor executivo de vendas da construtora no Paraná, Willians Ribeiro, a entrada do financiamento poderá ser parcelada diretamente com a construtora em até 60 vezes.

“É um produto com o qual a gente vai, obviamente, aprendendo para ver como é que se dará a expansão [dele] em termos geográficos e também de quais companhias [podem ser parceiras]”, diz Ianelli. 

O que acontece em caso de inadimplência

Nessa nova modalidade de financiamento na planta com recursos da poupança, Ianelli explica que o cliente inadimplente não configurará distrato, já que o contrato de financiamento já está assinado e que já há alienação fiduciária constituída. O executivo do Santander, no entanto, não quis abrir para a reportagem como o banco recuperaria o prejuízo. Disse, apenas, que o Santander previu “mecanismos” capazes de mitigar isso no acordo com a MRV. 

Especialistas consultados pela reportagem dizem que, provavelmente, esses casos seguirão o mesmo trâmite de um financiamento imobiliário que deixa de ser pago, com a retomada do imóvel (ou promessa de imóvel) pelo banco e a venda desse imóvel (ainda na planta ou quando pronto) via leilão como forma de recuperar o prejuízo.

Até que o imóvel seja vendido em leilão, porém, há a possibilidade de o cliente colocar em dia as prestações em atraso. Isso está na jurisprudência do STJ, no RE 1462210RS, e é geralmente usado para pedir, liminarmente, que o imóvel não vá a leilão. Também faz parte da jurisprudência (RE 731658PE) a possibilidade de usar o saldo do FGTS para a quitação débito.

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Modalidade na planta é nova forma de usar os recursos da poupança 

Animado com a possibilidade de uma retomada neste ano, o setor acompanha atento essa parceria, já que ela significa também uma nova forma de financiar os próprios empreendimentos. É que com o financiamento na planta, o banco funciona como um incorporador da obra, liberando os recursos repassados pelos clientes pessoa física para a construtora aos poucos, de acordo com a evolução da construção. É um jeito novo de usar os mesmos recursos de sempre (funding no jargão do setor), os da poupança.

“O conceito do produto é esse”, disse Ianelli, do Santander, que também não quis confirmar se o modelo em teste com a MRV envolve algum tipo de seguro ou qualquer tipo de garantia adicional para o banco.

Para o economista e sócio dirigente da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, Fábio Tadeu Araújo, esse projeto piloto é, efetivamente, “a principal medida que o setor financeiro poderia tomar” no contexto atual do mercado imobiliário.

Nos últimos quatro anos em que o setor patinou com a crise econômica, o distrato foi a principal dor de cabeça das principais construtoras e incorporadoras do país, que se viram com um estoque gigantesco de imóveis devolvidos. Foi esse cenário, inclusive, que motivou a proposição e a aprovação no Congresso no ano passado da nova Lei de Distratos (13.786/2018), que garantiu uma multa gorda de até 50% para o comprador.

Criticada por entidades de defesa do consumidor à época das discussões, essa multa é bem maior do que as aplicadas em casos julgados nos últimos anos, que determinaram retenção de 10% a 25% do valor já pago pelo imóvel pelas construtoras. Ainda assim, vale lembrar que o distrato em si e a devolução quase integral do dinheiro era quase que uma exclusividade brasileira.

As características do empreendimento

Com valores entre R$ 290 mil e R$ 350 mil, o lançamento da Linha Bio em Curitiba foi batizado de Château Belvedere. Ele será construído na Rua José Izidoro Biazetto, 279, no bairro Mossunguê, terá 96 unidades e características típicas de empreendimentos de classe média: unidades de 2 quartos com suíte com até duas vagas na garagem, espaços como piscina coberta e salão de festas, além da sacada com churrasqueira.

Outros detalhes e informações do empreendimento podem ser conferidas no site da MRV  ou pelo telefone (41) 99951-14221.