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Tudo parado no terreno do hospital Bom Retiro, demolido
Uma região de Curitiba predominantemente residencial, ocupada por casas e pequenos condomínios horizontais, vai mudar de perfil nos próximos anos. Empreendimentos que devem se instalar em três grandes áreas localizadas na Rua Nilo Peçanha transformam os bairros Bom Retiro e Pilarzinho em fortes candidatos a receber investimentos imobiliários.
O pontapé inicial foi dado no fim de 2012, quando a incorporadora Invespark adquiriu o terreno do antigo Hospital Psiquiátrico Bom Retiro. Focada em negócios no centro da cidade, onde tem construído torres de apartamentos residenciais compactos, a Invespark despertou a atenção do mercado ao se voltar para um bairro residencial. Logo após a divulgação do negócio da construtora no Bom Retiro, dois outros terrenos próximos foram colocados à venda. Todos têm as mesmas características: zoneamento ZR-2 Norte, mais de 5 mil metros quadrados e extensa cobertura vegetal.
Um deles está sendo comercializado pela imobiliária Razão, que integra a Redeimóveis. Pertencente a uma tradicional família de Curitiba, o terreno à venda engloba alguns lotes da quadra próxima à Rua Francisco Caron. De acordo com a imobiliária, são 7,8 mil metros quadrados de área, com preço estipulado em R$ 4,3 milhões cerca de R$ 550 por metro quadrado. O valor é considerado justo para a região, diz o proprietário da imobiliária, Luiz Fernando Gottschild.
Interesse
Ele conta que, desde janeiro, a imobiliária recebeu consultas de incorporadoras que pretendem erguer prédios residenciais na área, construtoras que fazem condomínios de sobrados e também um grupo educacional interessado em construir uma escola. Gottschild reconhece que não será fácil fechar negócio. "A área verde é um atrativo e também um empecilho, pois há restrições legais para construções", observa.
Mais adiante, outra família colocou à venda uma chácara em terreno de 32,5 mil metros quadrados que faz fundos com a Rua João Gava onde ficam a Ópera de Arame e a Pedreira Paulo Leminski. Pelo portão principal da propriedade, na Nilo Peçanha, é possível ver, em meio a muito verde, duas casas habitadas, jardins bem cuidados e até um pasto onde um pônei, alheio ao movimento da rua, passeia sossegadamente.
A área está sendo vendida pela Cibraco, também da Redeimóveis, por R$ 16 milhões (R$ 500 o metro quadrado).
Cautela
Na avaliação do diretor da Cibraco, Adalberto Scherer, o atual momento do mercado imobiliário torna os negócios mais demorados. "As construtoras lançaram muitos produtos nos últimos três anos. Agora estão mais cautelosas, planejando cuidadosamente os empreendimentos", comenta.
De acordo com ele, a negociação é mais lenta, também, por se tratar de área extensa com valor alto, além das limitações pelo zoneamento e preservação obrigatória de cobertura vegetal. "Nesse terreno da chácara somente 32% da área pode ser usada para edificações, o que deixa cerca de 10 mil metros quadrados para construção. O resto tem de ser mantido", explica.
Terrenos só permitem prédios baixos
A chegada de novas construções comerciais e residenciais pode impulsionar a valorização do metro quadrado no Bom Retiro e Pilarzinho, que ainda têm preço competitivo em comparação a outros bairros centrais. Especialistas apontam que os empreendedores devem investir em condomínios de prédios baixos ou edificações especiais na região, pois a verticalização é limitada pelo zoneamento.
De acordo com o superintendente técnico da Secretaria Municipal de Urbanismo, Solano Glock, a Nilo Peçanha é uma via setorial, que admite construções de porte, inclusive comerciais. Porém, de acordo com ele, mesmo que uma incorporadora fizesse compra de potencial construtivo, não poderia erguer ali prédios com mais de oito pavimentos.
Multiuso
Adalberto Scherer, da imobiliária Cibraco, acredita que a vocação do bairro pode mudar com empreendimentos diferenciados, como imóveis multiuso, que mesclam unidades residenciais e comerciais. "Pelas características da região, que é residencial e próxima ao centro, pouco verticalizada e com muitas áreas verdes nos terrenos, os empreendedores devem pensar em projetos seletivos", comenta. Para a chácara que a Cibraco está vendendo, Scherer cita uma alternativa. "Ali poderia ser feito um hotel, por exemplo, com spa e serviços diferenciados", opina.
Uma alternativa que está sendo estudada é fazer um estacionamento no terreno. "A reativação de shows e eventos na Pedreira Paulo Leminski cria essa oportunidade, pois será necessário ampliar as vagas para carros na região", diz Scherer.
Bosques
Glock ressalta que os bosques da área adquirida pela Invespark e dos outros dois terrenos colocados à venda estão cadastrados na prefeitura e são monitorados. "Não se pode derrubar todas as árvores, simplesmente acabar com a mata dessas áreas. Isso seria ilegal", observa. Pela legislação municipal, as construções só poderiam ocupar 30% da área desses terrenos.
Glock acha que o Bom Retiro e o Pilarzinho podem ter ocupação imobiliária similar à ocorrida recentemente na região conhecida como Cotolengo, em torno do eixo da Rua João Alencar Guimarães. "Essa região, entre Santa Quitéria, Campo Comprido e Fazendinha, também tinha terrenos grandes com muitas áreas verdes. As construtoras ergueram conjuntos de prédios baixos, dentro das limitações, e mantiveram a vegetação de acordo com a lei", exemplifica.
Vale lembrar que em 2014 o Plano Diretor de Curitiba será revisto e a partir de 2015 as regras de zoneamento podem mudar.
