Brasil tem mercado de hipotecas

Hipotecar a casa para reformar o imóvel, bancar um curso no exterior, pagar uma dívida do cartão de cré­­­­dito ou para usar como capital de giro da empresa. O crédito com ga­­­­­rantia do imóvel – modalidade de financiamento mais barata e que foi um dos epicentros da crise imo­­­­­biliária nos Estados Unidos – gan­­ha cada vez mais espaço no Brasil.

Grandes bancos, como HSBC, Caixa Econômica, Bradesco e Santander, além de financeiras e companhias hipotecárias, já oferecem esses serviços. A projeção das empresas é que o refinanciamento imobiliário, batizado de "home equity", mais que dobre de tamanho em 2010, atingindo uma carteira de R$ 1 bilhão, e cresça a taxas de 50% ao ano nos próximos.

"O crédito com garantia de imóvel deve ter uma trajetória semelhante ao do consignado há alguns anos a apresentar um crescimento bem acima das demais modalidades de empréstimo", prevê Miguel José Ribeiro de Oliveira, coordenador de análise e pesquisas da Associação Nacional dos Execu­­tivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).

A expectativa toma como base duas condições de mercado. A primeira é que mais pessoas estão comprando a casa própria no Brasil – o crédito imobiliário deve subir dos atuais 3% para 10% do PIB até 2015. A segunda é que a modalidade traz três vantagens para o consumidor: os juros são baixos, permite financiar valores maiores, de até R$ 500 mil, e os prazos são mais longos, de até 30 anos. O dinheiro pode ser usado para qualquer finalidade: da compra de um segundo imóvel até o pagamento de dívidas mais onerosas.

Alienação

Atualmente os juros cobrados no home equity variam de 12% a 27% ao ano. Estão muito próximos do consignado e bem abaixo dos juros do cheque especial e do cartão de crédito, que variam de 90% a 127% ao ano.

Tanta vantagem, porém, tem um preço. O tomador do empréstimo dá como garantia o seu imóvel quitado, o que torna a operação extremamente segura para os bancos. Em caso de inadimplência, a partir do terceiro mês, os bancos dão início ao resgate por meio de alienação fiduciária. Quem não arca com as prestações pode ficar sem um teto para morar porque o imóvel vai a leilão para quitar a dívida.

"As operações com garantia de imóveis são usadas como fonte de financiamento barato em todos mercados desenvolvidos. E isso tem tudo para ocorrer no Brasil. Trata-se de uma modalidade com juros baixos, à qual os brasileiros começam a ter acesso", defende Maria Teresa Fornea, coordenadora de operações de home equity da Barigui Financeira, de Curitiba. A empresa, especializada em crédito consignado, já tem 30% dos seus negócios ligados ao home equity. A carteira, de R$ 7 milhões em 2009, alcançou R$ 16,5 milhões no primeiro semestre. A projeção é chegar até o fim de 2011 em R$ 60 milhões. "O nosso objetivo é que 50% das operações sejam do mercado imobiliário", afirma Maria Teresa.

Braço da companhia hipotecária Brazilian Mortgages, a BM Sua Casa foi uma das primeiras a atuar nesse segmento no país e agora colhe os frutos da empreitada. A carteira de refinanciamento cresceu 230% no primeiro semestre na comparação com o mesmo período de 2009 e deve alcançar R$ 300 milhões em 2010, segundo Vitor Bidetti, diretor da empresa. Com o foco na expansão do mercado, a companhia prevê aumentar o número de lojas de 30 para 60 até o fim do ano e para 120 até 2012. "O mercado tem um potencial muito grande de crescimento e cada vez mais pessoas estão aderindo de maneira saudável a esse tipo de financiamento", diz.

Classe média

Os grandes bancos também estão reforçando a atuação no home equity. A Caixa Econômica e o Santander lançaram seus produtos em 2008. O HSBC, que no passado chegou a oferecer esse tipo de recurso, relançou sua linha com um novo formato em agosto de 2009. "Dobramos nossas originações e devemos encerrar o ano com uma carteira de R$ 12 milhões", diz Antonio Barbosa, diretor de crédito imobiliário. Segundo ele, esse mercado ainda é muito pequeno no Brasil – equivale a cerca de 1% de todo o crédito imobiliário – mas deve dobrar de tamanho neste ano e crescer, nos próximos, com taxas de 50% ao ano. "O crédito imobiliário como um todo, incluindo o refinanciamento, é grande bola da vez do crédito", diz ele. Barbosa projeta que, assim como o que ocorreu com o consignado, a maior disputa entre as instituições financeiras deve tornar os juros ainda mais atrativos nos próximos anos.

Apesar das semelhanças com o modelo que gerou a crise norte-americana do subprime, bancos e financeiras dizem que a realidade aqui é muito diferente e que o home equity brasileiro é seguro e deve atrair principalmente a população de classe média, que já quitou a casa própria, e que tem boa sáude financeira. "O nosso cliente tem em torno de 40 anos e usa o crédito para bancar a reforma da casa, a viagem ou trocar uma operação mais cara pela mais barata. Mas é alguém com capacidade de pagamento", acrescenta Barbosa.teiras.