Na segunda-feira (7), o novo presidente da Caixa Econômica Federal, Pedro Guimarães, declarou que os recursos do FGTS e da poupança para financiamento imobiliário “têm limite” e que a classe média terá de pagar “juros de mercado” nos contratos com o banco. Muitos chegaram a interpretar a fala do executivo como um sinal de aumento nas taxas de juros – fato que o ministro negou nesta terça-feira (8) à Folha de S.Paulo – , mas a verdade é que a classe média já paga “juros de mercado” na Caixa há algum tempo. A exceção é para quem consegue ter acesso à linha Pró-Cotista, com recursos do FGTS, e para as famílias que ganham até R$ 7 mil e se enquadram na última faixa do Minha Casa Minha Vida – em ambos casos, as taxas praticadas começam em 5,1% ao ano.
Ao longo de 2018, inclusive, os bancos privados chegaram a oferecer condições iguais ou melhores aos clientes do que a Caixa, que ficou com suas taxas e condições congeladas por um ano e meio – de novembro de 2016 a abril de 2018 – e acabou perdendo o primeiro lugar nos financiamentos com recursos da poupança para o Bradesco.
Pressionada, a Caixa promoveu uma redução de quase 1 p.p. em abril e depois, em agosto, outra redução de 1,25 p.p. para imóveis de até R$ 800 mil, ou seja, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Em setembro, o banco também divulgou uma redução nas taxas dos imóveis mais caros, de até R$ 1,5 milhão, no Sistema de Financiamento de Imobiliário (SFI).
Hoje, a Caixa trabalha com juros iniciais de 8,75% ao ano, enquanto Itaú Unibanco, Bradesco e Santander oferecem financiamento a partir de 8,3% a.a., 8,85% a.a. e 8,99% a.a., respectivamente, dentro do SFH, que é onde está a maior parte da demanda dos brasileiros. As taxas foram consultadas nos sites das instituições. Como o custo de um financiamento envolve também outras taxas que compõem o chamado Custo Efetivo Total (CET), mesmo uma taxa de juros mais baixa não garante à Caixa a mesma posição competitiva de antes. Na média, segundo o Banco Central, os contratos têm saído a 9,5% ao ano no país. Ou seja, até haveria espaço para mais reduções de juros por parte dos bancos.
Na prática, no entanto, a ampliação do crédito imobiliário no país em 2019 não depende de uma redução de juros, mas da manutenção do atual patamar e do bom andamento da economia como um todo, segundo o economista da Brain Bureau de Inteligência Corporativa e consultor do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) para assuntos de habitação na América Latina, Fábio Tadeu Araújo.
As projeções do boletim Focus do Banco Central da última segunda (7) apontam para um PIB de menos de 1,3% em 2018. Já a expectativa para o crédito imobiliário é de uma ampliação de 15% em relação a 2017 – foram R$ 51,3 bilhões contratados até novembro, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) . “Se para este ano, as previsões para o crescimento da economia do país estão entre 1,5% e 2,5%, não é demais imaginarmos uma expansão do crédito imobiliário da ordem de 20%”, observa Araújo. A redução das projeções do mercado para a Selic em 2019 de 8% ao ano para 7% ao ano também é uma boa notícia nesse sentido.
As novas regras do crédito imobiliário que entram em vigor neste ano também devem ajudar o setor a crescer como um todo no país. O Conselho Monetário Nacional (CMN) decidiu na Resolução 4.676 liberar o uso do FGTS para imóveis mais caros (de R$ 950 mil para R$ 1,5 milhão, em todo o Brasil), flexibilizar a alocação dos recursos da poupança por parte dos bancos e – até como forma de contrabalançar a colher de chá dada ao segmento de luxo – definir medidas técnicas que incentivarão a concessão de mais crédito para imóveis residenciais de até R$ 500 mil.
Securitização de carteiras imobiliárias é opção para a Caixa crescer novamente na área
Pedro Guimarães também revelou que pretende vender carteiras imobiliárias da Caixa como forma de capitalizar o segmento no banco, dando condições para que a instituição consiga cumprir uma série de obrigações do Acordo de Basileia III, conjunto de regras acordadas entre bancos e reguladores globais, que o banco público não estava conseguindo atender mesmo em um cenário de alta nos lucros.
Na prática, a venda de carteiras envolveria, por exemplos, a venda de recebíveis de financiamentos imobiliários, tanto do Minha Casa Minha Vida quanto das demais linhas. Para vender essas antecipações, é preciso oferecer desconto ao investidor e abrir mão de rentabilidade. Ainda assim, o ganho de escala poderia ser positivo e representar um crescimento expressivo do banco no crédito imobiliário. Mas os planos precisam ser melhor detalhados.
Guimarães disse que a operação poderia levantar R$ 30 bilhões em quatro anos e que esse valor poderia ser maior, de cerca de R$ 100 bilhões, se o Banco Central autorizar que investidores estrangeiros participem dessas operações, algo que não é possível hoje. Como o executivo chegou nessas estimativas, porém, não foi esclarecido.
