A evicção na aquisição de imóveis sob a ótica do novo sistema registral

A partir das novas perspectivas do sistema registral de atos/fatos jurídicos relacionados aos bens imóveis, introduzidas pelo artigo 54 da Lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015, com vigência desde o dia 20 de fevereiro de 2015, os negócios imobiliários sofreram importantes alterações, sobretudo no que diz respeito ao instituto da evicção e princípio da segurança jurídica.

O sistema vigente até a promulgação da Lei 13.097 partia do princípio de que, verificada a inexistência de ações judiciais em curso contra o vendedor, ou devidamente esclarecidas as possíveis repercussões das ações existentes (por intermédio das respectivas certidões de feitos ajuizados), o adquirente estaria em uma situação de relativa segurança jurídica quanto ao risco de evicção, que nada mais é que a perda do imóvel adquirido em favor de um terceiro, que possui direito anterior à aquisição. Tal perda se dá apenas por decisão judicial.

Esse sistema, entretanto, era falho, sobretudo por duas razões.

Antes da nova lei, a compra e venda de um imóvel sempre envolvia um certo risco de evicção

A primeira: pelo fato de não existir um sistema cadastral centralizado de ações judiciais. Na prática dos negócios imobiliários, era necessário buscar junto aos cartórios distribuidores de diversas circunscrições territoriais as certidões de feitos ajuizados, obtidas geralmente no local de domicílio do proprietário e onde o imóvel está situado.

E, mesmo que obtidas todas as certidões de feitos ajuizados, o risco de evicção jamais estaria completamente afastado. Pois, se o vendedor figurasse em processo em trâmite em outra localidade, as certidões de feitos ajuizados não trariam nenhuma informação que possibilitaria ao adquirente avaliar efetivamente o risco da perda do imóvel em favor de terceiro, cujo direito pré-existia à aquisição do bem.

A segunda: havia a possibilidade de uma ação judicial, com repercussão nos direitos reais relativos ao imóvel, ser ajuizada após a efetivação da compra e venda, sujeitando o adquirente à evicção, mesmo tendo sido observadas todas as cautelas documentais.

Por conta disso, pode-se afirmar que, no sistema anterior à Lei 13.097, por mais criteriosa e abrangente que fosse a due diligence, a compra e venda de um imóvel sempre envolvia um certo risco de evicção (ou seja, de perder o imóvel), ocasionando uma situação de insegurança jurídica.

Porém, sob a ótica da novel legislação, adotou-se a concentração de dados nas matrículas dos imóveis, que acabou por dispensar a apresentação das certidões de feitos ajuizados como documento necessário ao registro dos negócios imobiliários, tal como a compra e venda.

Então, passou-se a exigir o registro/averbação das informações de processos para que se possa opô-los em face da aquisição superveniente. Em outras palavras, o adquirente de bem imóvel, que possua ações judiciais pré-existentes e não informadas na matrícula, é considerado pela nova sistemática terceiro de boa-fé.

Essa alteração traz grande segurança para o adquirente e confiabilidade para o sistema de registro de imóveis como um todo.

A sua principal desvantagem diz respeito à possibilidade de, por exemplo, um credor do proprietário ficar privado da penhora sobre o imóvel que foi alienado no curso da ação. Suponha-se que o proprietário, antevendo que perderá a ação judicial, se desfaça do imóvel. Ocorrida a compra e venda do imóvel, este não poderá mais ser alcançado no cumprimento da sentença, e o produto da venda pode ser ocultado com facilidade, frustando o efeito prático da condenação.

Para evitar essa desvantagem, cabe ao credor judicial ser diligente, providenciando o quanto antes o registro da citação ou a averbação da ação na matrícula do imóvel.

Por fim, importante frisar que o artigo 61 da nova lei determina que os registros e averbações relativos a atos jurídicos anteriores a esta lei devem ser ajustados aos seus termos em até dois anos, contados do início de sua vigência – ou seja, até 19 de março de 2017.