A responsabilidade do fiador na prorrogação do contrato de locação de imóvel não residencial

Para muitos empresários, a locação de imóvel não residencial é algo inerente à sua atividade e merece certo cuidado, principalmente em relação às garantias prestadas. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário algumas espécies de garantia, quais sejam: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, sendo vedada em lei a prestação de mais de uma modalidade de garantia. A fiança, mais comumente utilizada, certamente é uma das garantias que mais gera discussões e constrangimentos, porquanto o fiador pode ser surpreendido, tendo que adimplir com uma obrigação em relação à qual acreditava não mais ter responsabilidade.

É imprescindível que o fiador seja cauteloso e tenha plena ciência das obrigações assumidas

Dessa forma, ao anuir com a prestação de determinada fiança, o fiador deverá estar atento à regra constante no artigo 39 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que dispõe que essa obrigação se estende até a efetiva devolução do imóvel pelo locatário – o que ocorre por meio da entrega das chaves –, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, salvo expressa disposição contratual em contrário.

Em que pese esse texto de lei já ter sido analisado por diversas vezes pelo Superior Tribunal de Justiça, alguns tribunais estaduais estão proferindo decisões conflitantes, ao entender que a referida regra deverá ser interpretada de forma restritiva e favorável ao fiador, que deve consentir com a prorrogação do prazo da locação.

Diante disso, em recente decisão, a terceira turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial 1.412.372/SC, reafirmou o entendimento no sentido da validade de cláusula contratual que prevê a manutenção da garantia quando o contrato de locação é prorrogado por prazo indeterminado. Vale dizer, que quando o contrato é celebrado e o fiador concorda expressamente com cláusula que possa estender as suas obrigações até a efetiva entrega das chaves, ele continuará obrigado pelos débitos locatícios do locatário posteriores à prorrogação contratual. Como bem constou no voto do Relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, “não há necessidade de aditamento contratual para prorrogação da fiança, quando o contrato de locação se prorrogue por prazo indeterminado, bastando a expressa previsão contratual nesse sentido, na forma da regra aludida (art. 39 da Lei 8.245/91)”.

Em razão disso, ao prestar garantia em contrato de locação, é imprescindível que o fiador seja cauteloso e tenha plena ciência das obrigações assumidas, principalmente da possibilidade de permanecer como garantidor quando o contrato for prorrogado por prazo indeterminado. Para evitar obrigações imprevisíveis e que se prolonguem ao longo do tempo, é essencial a existência de cláusula contratual que limite a responsabilidade do fiador tão-somente ao prazo inicial da locação, com a previsão de que a obrigação apenas se prorrogará caso o fiador concorde expressamente.