O Superior Tribunal de Justiça por sua Terceira Turma acaba de confirmar que renovação de contratos de locação comercial tem como limite o prazo de 5 anos.
A Lei do Inquilinato prevê aos inquilinos de imóveis comerciais a possibilidade de ajuizar a chamada ação renovatória de contrato de locação. Referida ação é de suma importância, pois é o único meio de garantir a renovação do contrato e, por consequência, assegurar a permanência do lojista no ponto comercial.
A ação renovatória tem como objeto a renovação compulsória do contrato de locação e somente poderá ser proposta no prazo máximo de um ano, até seis meses (no mínimo) antes da data do encerramento da vigência do contrato.
Assim, é imprescindível que até seis meses antes do término do contrato em vigor, o locatário possua um novo contrato por escrito e com prazo determinado de cinco anos ou mais. Do contrário, ele deverá, obrigatoriamente, ajuizar a ação renovatória, pois essa será a única forma de afastar o risco de perder seu ponto comercial.
O entendimento foi firmado pela Turma ao analisar a aplicação, em ação renovatória de contrato de locação comercial, da acessio temporis quando a soma de períodos ininterruptos de locação é utilizada para alcançar o período mínimo de cinco anos para o pedido de renovação.
A Corte Superior decidiu por ser considerado todo o patrimônio imaterial agregado a imóvel comercial pela atividade exercida pelo locatário, como também ser necessário resguardar o direito de propriedade do locador, evitando contratos que eternizem o uso do imóvel.
No voto da ministra relatora, Nancy Andrighi, foi reconhecida a importância desse instituto jurídico, ressaltando ser fundamental respeitar a natureza bilateral e consensual do contrato locatício. Considerando a vontade de renovação de um lado e a de não renovação do outro, a ministra afirmou que: "o prazo de cinco anos mostra-se razoável para a renovação, que pode ser requerida novamente pelo locatário no final do contrato".
Quando a Lei 8.245/9 estabelece o direito à renovação por igual prazo, está se referindo ao prazo mínimo exigido, ou seja, cinco anos, e não o prazo estipulado pelo último contrato celebrado entre as partes. "A renovação do contrato de locação não residencial, nas hipóteses de acessio temporis, dar-se-á pelo prazo de cinco anos, independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação. O prazo máximo da renovação também será de cinco anos, mesmo que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período", esclareceu a ministra.
Pelo julgamento, concluiu-se que permitir a renovação por prazos maiores que 5 anos contraria a própria finalidade do instituto, uma vez que possíveis mudanças econômicas e outros fatores podem influenciar na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato.
(Colaboração: Carolina Chaves Hauer, G. A. Hauer Advogados Associados - geroldo@gahauer.com.br)
