Toda vez que uma pessoa física, ou uma empresa, pratica operação de alienação de terreno, casa, apartamento, chácara, fazenda, enfim, de bem imóvel, tal fato gera a obrigação de pagar tributo. Usos e costumes empurram para o adquirente o ônus do pagamento do ITBI Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis Inter-vivos.
Por destinação constitucional, Art. 156,II da nossa Lei Magna, esse tributo cabe aos municípios, na partilha de receitas que são geridas pelos governos federal, estadual e municipal. E ao contrário do que muitos imaginam, a forma de transferir um imóvel é bastante diversificada.
Antigamente os tabeliães ensinavam o povo em geral a falar e pagar a "sisa", que não era, nem é, outra coisa que não o ITBI. O mestre DE Plácido E Silva (Vocabulário Jurídico, vol IV pg. 241) esclarece que "sisa vem do latim excidere, cortar, separar (...)" Muito curioso que nos anos 50 encontramos agricultores no sudoeste do Estado, que diziam ser necessário "cortar a sisa para a escritura". Hodiernamente as siglas tomaram conta do linguajar daqueles cartorários junto aos seus clientes e assim só se referem a "ITBI" devido na forma mais comum de alguém se desfazer de um imóvel, que é firmando a escritura de venda - o juridicamente correto "contrato de compra e venda de imóvel" , seja para pagamento à vista, seja a prazo em parcelas.
Entretanto, existe dezena de outras maneiras em direito admitidas e legalmente previstas, para alguém se desfazer e outrem adquirir um imóvel. A que visamos no presente comentário, é a alienação forçada, de um devedor que vê seu imóvel ir a leilão por ordem judicial. O que acontece como conseqüência é o perdimento do bem em favor do arrematante, daquele que dá o maior lance junto ao leiloeiro. Qual o patamar do ITBI a observar ?
Numa decisão recentíssima da Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça, o ministro Luiz Fux, relator de recurso de entendimento do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, votou e ensinou que "tendo em vista que a arrematação corresponde à aquisição do bem vendido judicialmente, é de se considerar como valor venal do imóvel aquele atingido em hasta pública. Este, portanto, é o que deve servir de base de cálculo do ITBI" (Fiscosoft online, 26.05.10, Noticias do STJ).
Ora, nada mais do que aplicar o tributo sobre a base verdadeira. Se a alienação por via da arrematação alcança valor inferior ao constante (muitas vezes) do mapa de valores da prefeitura, ou do valor venal apontado para lançamento do IPTU como tributar sua transmissão, sua transferência, do patrimônio do proprietário "X" para o do adquirente "Y" ? Quanto que o adquirente despendeu para integrar o imóvel em seu domínio? Tem ainda a ser considerado que a alienação foi compulsoriamente efetivada por ordem da Justiça, portanto não conseguiu o alienante obter valor maior, nem escolher o adquirente! Justo então que o imposto recaia sobre o montante (real) da operação e não sobre o valor (fictício) do venal estimado pela autoridade de lançamento e arrecadação da prefeitura, vale dizer, do município.
Como é sabido, a aquisição por arrematação, por lance maior ao leiloeiro, ocorre diariamente. Há até mesmo especialistas em negociar, especulando nos leilões.
É nesta linguagem que podemos explicar para leigos - como fazemos há dezessete anos semanalmente aqui na Gazeta do povo a compulsoriedade da cobrança do imposto, sobre a compulsoriedade da mudança de proprietário de imóvel.
(Geroldo Augusto Hauer, sócio fundador de G.A.Hauer Advogados Associados) geroldo@gahauer.com.br)