Isenção fiscal na venda de imóveis

A pedido de leitores, estamos revisitando tema bastante recorrente no dia a dia dos contribuintes pessoas físicas. A matéria foi instituída por federal editada em 1995.

Trata-se de uma norma que conferiu isenção condicional sobre o ganho de capital auferido pelas pessoas físicas na alienação de imóveis residenciais. Para que o interessado faça jus ao benefício, permitido a cada cinco anos, deverá, no prazo de 180 dias, aplicar o produto da venda na aquisição de outros imóveis residenciais localizados no país.

Nos termos do artigo 39 da Lei 11.196, ocorrendo venda de mais de um imóvel, o prazo será contado a partir do primeiro contrato. Na hipótese de aplicação parcial do produto da venda, a isenção será proporcional ao valor da parcela aplicada. No caso de aquisição de mais de um imóvel, o favor fiscal será aplicado ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

Prazo amigo

O Fisco criou uma regra especial para exigir multas no caso de descumprimento dos requisitos da isenção em foco. Em um dos parágrafos do referido artigo 39, contemplou o contribuinte com uma tolerância temporal pouco usual na cartilha do Leão, uma vez constatada a inobservância das condições estabelecidas. O descumprimento importará na cobrança do imposto apurado acrescido de juros de mora a partir do segundo mês subseqüente ao recebimento do valor ou de parcela, no caso de venda a prazo, além da multa, de mora ou de ofício, também a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento, se o imposto não for pago até 30 dias após os 180 dias conferidos para a aplicação do produto da venda em imóveis residenciais.

Em outras palavras, o interessado, pessoa física, frustradas as tentativas de preencher as condições da isenção do imposto, tem prazo deveras generoso para livrar-se da multa moratória (limitada a 20% do valor do imposto) ou da multa de ofício (em regra 75%, também calculada sobre o imposto), pagando apenas o principal e juros de mora. Estes juros são contados a partir do segundo mês do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido. A multa de ofício é exigível quando o contribuinte perde a oportunidade de regularizar a situação.

Pequeno valor

A mesma norma manteve a redução de 5% ao ano aplicável nas alienações de imóveis adquiridos no período de 1969 a 1988 e garantiu isenção sobre o ganho de capital auferido na venda de bens e direitos de pequeno valor.

Único imóvel

Continuam em vigor as regras relativas à isenção do ganho de capital decorrente da venda do único imóvel residencial, qualquer que tenha sido o ano da aquisição, no valor estipulado pela Receita e desde que o contribuinte não tenha se beneficiado, nos últimos cinco anos, de idêntica renúncia fiscal. Esta modalidade de isenção compreende o único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão. Irrelevante tratar-se de terreno, terra nua, casa ou apartamento. O favor fiscal é admitido independentemente de o único bem imóvel ser residencial, comercial, industrial ou de lazer e de o mesmo estar localizado em zona urbana ou rural.

Redução do ganho tributável

Além desses benefícios, o contribuinte, preenchendo os requisitos, poderá valer-se dos critérios estabelecidos no artigo 40 da mencionada lei, relativamente à redução do ganho de capital apurado. De acordo com as regras estabelecidas – de difícil assimilação pelo cidadão comum –, na apuração da base tributável serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2). Essa base corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados por intrincadas fórmulas, cujos cálculos somente podem ser elaborados por profissionais gabaritados. Infelizmente, este foi o único caminho criado para facilitar a vida fiscal do contribuinte comum com direito à mencionada redução.