“Compro, construo e vendo”

Guilherme mora em Goiânia, mas lê a Gazeta do Povo e resolveu enviar uma dúvida sobre investimentos. Ele e a esposa são funcionários públicos, mas nos últimos três anos desenvolveram uma espécie de carreira paralela na construção civil. "Compro lotes, construo e vendo", resume. "É um bom negócio, com rentabilidade média de 40% ao ano."

Nos últimos tempos, ele anda sonhando com voos mais altos. A ideia é vender o apartamento de dois quartos onde mora – comprado por R$ 150 mil, mas que já vale uns R$ 270 mil – e investir os recursos na construção. Enquanto isso, moraria de aluguel por algum tempo. "Essa alternativa compensa? É vantajosa?", pergunta.

Imagino que outras pessoas tenham dúvidas semelhantes. Em anos recentes, o mercado imobiliário despertou a atenção de pessoas que atuam em outras áreas. Algumas ganharam um bom dinheiro, outras nem tanto. Algumas levaram prejuízo, mas guardam isso em segredo – "o que é bom a gente fatura, o que é ruim a gente esconde", como disse certa feita o ex-ministro da Fazenda Rubens Ricupero, lembra? Pensando na curiosidade que esse tipo de questão costuma levantar, levei a questão ao especialista em gestão financeira Raphael Cordeiro, da consultoria Inva Capital.

"Pelo lado simplesmente matemático, tende a ser um bom negócio", observou ele. Os aluguéis residenciais estão em um nível historicamente muito baixo – em Curitiba, de acordo com cálculo da Inva Capital, o valor médio do aluguel representa 0,44% do preço do imóvel residencial usado. Em um ano, portanto, ele gastaria com aluguel o equivalente a algo como 5% (arredondando) do valor do imóvel. E poderia obter 40% de rentabilidade, pelo que diz Guilherme. Em uma conta simples, sobraria 35% de rentabilidade líquida.

Obviamente, é uma operação que envolve risco. Pode haver alguma pendência jurídica com o terreno, um embargo por questões ambientais, um problema qualquer com o empreiteiro que levanta os sobrados. Pode haver inadimplência de compradores, apertos no crédito, desaceleração no mercado... Sempre é preciso levar em consideração a possibilidade de algo dar errado e diminuir a rentabilidade.

Em Curitiba, Cordeiro afirma que a rentabilidade da atividade caiu recentemente. "O preço dos terrenos subiu, não há mais preços vantajosos, como os cinco de ou seis anos atrás", comenta.

Isso, entretanto, pode não ser problema se Guilherme for bom no que faz. "Se ele for um bom empreendedor, pode continuar fazendo isso para sempre. Mas se ele estiver apenas tirando proveito de um bom momento do mercado, em algum momento poderá ter perdas", diz Cordeiro. "Mas é um risco a correr. Os grandes empreendedores, em algum momento da vida, fazem uma coisa desse tipo."

O consultor lembra que é possível adotar algumas estratégias para diminuir a exposição ao risco. A primeira é diversificar. Em vez de comprar um terreno grande e construir várias casas, pense em comprar lotes de proprietários diferentes em regiões distintas. Assim, se houver um problema com o imóvel, não afetará todo o projeto.

A segunda estratégia é ter um plano B – que, nesse caso, envolve a possibilidade de Guilherme vir a morar em um dos imóveis que vai construir. Se estiver disposto a fazer isso (mesmo que signifique passar um tempo em uma casa com padrão diferente daquele a que está acostumado), o risco diminui bastante.

Por falar nisso...

... ter um plano B não significa que você é pessimista. Quer dizer que é maduro o suficiente para saber que não está certo 100% das vezes.