O que esperar dos imóveis de Curitiba em 2012?
A pergunta é bem relevante porque há muita gente de olho nesse segmento. São pessoas que querem comprar sua casa própria, mas estão se sentindo excluídas por preços que subiram de foguete nos últimos anos. Também há gente que comprou seus apês quando começou a recente onda de popularidade, movida pela disponibilidade de crédito, e agora está querendo vender o imóvel e embolsar o lucro da operação. Esses dois grupos têm expectativas opostas: o primeiro quer que os preços caiam para que ele consiga ter acesso ao imóvel que julga ser adequado para o seu perfil; o segundo espera mais valorização, que resultaria em ganhos mais gordos.
Pelo que andei ouvindo nas últimas semanas de profissionais ligados a esse segmento, os dois devem se decepcionar. As tendências apontam para uma apreciação moderada dos imóveis e para um mercado mais seletivo. Localização, acabamento, áreas comuns e uma boa divisão de cômodos serão fatores-chave, mais até do que vinha ocorrendo até agora.
Não que todas as demandas do brasileiro por imóveis estejam atendidas, pelo contrário. Serão precisos muitos anos de investimento para que todas aquelas famílias que querem casa própria sejam atendidas. Mas é preciso atentar para a realidade daquelas estatísticas que falam sobre "déficit habitacional". Muitas pessoas, por decisão pessoal ou condição financeira, não vão adquirir imóvel tão cedo. Outras serão atendidas pelos programas de moradias populares.
Em alguns lugares do país, o mercado está realmente retrocedendo. Em São Paulo, as vendas de imóveis residenciais novos caiu respeitáveis 19% no período janeiro-setembro, na comparação com o mesmo período de 2010. A grande exceção no país é o Rio de Janeiro, onde a expectativa em relação aos eventos esportivos dos próximos anos tem sido fator importante para "puxar" os preços para cima. É bom lembrar que os Jogos Olímpicos de 2016 serão disputados só no Rio, e vão demandar mudanças urbanísticas importantes, que tendem a mexer mesmo com a vida da cidade.
Imóvel não é como sabonete ou lençol. Ninguém precisa trocar de casa ou apartamento toda semana. Por isso a demanda não vai crescer indefinidamente, e a avaliação de muitos empresários do setor é de que o equilíbrio entre oferta e procura está bem próximo. Isso não significa que os preços vão cair, mas pode anotar aí: altas de 36% no preço do metro quadrado, como aquela que ocorreu de 2009 para 2010, não devem se repetir.
Vai investir?
No início do ano passado, escrevi algumas colunas mencionando uma tendência arriscada que vinha surgindo no mercado imobiliário: indivíduos que, mesmo com recursos limitados, vinham comprando vários imóveis na planta pagando apenas uma fração do preço para revendê-los à época da entrega, a preços mais altos. Alguns empreendimentos na cidade ficaram conhecidos entre corretores por causa dessa prática.
Segundo dizem empresários do setor, esse personagem desapareceu dos plantões de vendas. Na esmagadora maioria dos casos, quem visita o plantão de vendas de imóveis residenciais está em busca de um lugar para morar. Há uma exceção, que está em apartamentos de um quarto. Esses são de interesse de investidores, de olho na carência de unidades desse tipo para locação.
As próprias incorporadoras tiveram participação no sumiço dos pequenos especuladores. Muitas se recusavam a vender para esse tipo de cliente. "Ele fazia mal ao negócio. Vendia depois a um preço mais baixo, forçando a construtora a segurar repasses de preços", diz um executivo da área.
Nos relatórios
Alguns dados das grandes construtoras nacionais, divulgados junto com suas demonstrações financeiras do terceiro trimestre, demonstram que o mercado já está bem alimentado. A Gafisa, por exemplo, corrigiu sua previsão de lançamentos para o ano. A estimativa inicial era de 5 mil a 5,6 mil unidades. Passou para 3,5 mil a 4 mil. A Even cuja atividade está concentrada em São Paulo apontou um decréscimo de 30% nas vendas contratadas no período janeiro-setembro, na comparação com os mesmos meses de 2010. Já a Cyrela relatou uma redução de 18% no número de unidades vendidas no mesmo período, de 9.082 para 7.370.
A conversa está boa...
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