Sempre penso duas vezes antes de escrever sobre imóveis neste espaço. Isso porque cada vez que entro nesse assunto tenho de voltar a ele pelo menos mais uma ou duas vezes nas semanas seguintes tem sempre alguém que faz uma pergunta pertinente e que força uma continuação. Tenho duas hipóteses a respeito disso. A primeira é de que a compra de um imóvel é um investimento muito grande e as pessoas querem sempre o máximo de informação possível antes de tomar uma decisão. A segunda é que pessoas com pouco conhecimento do mercado perceberam, recentemente, que têm condições de comprar uma casa ou um apartamento, graças à disponibilidade de crédito e ao programa federal Minha Casa, Minha Vida. É bem possível que as duas estejam mais ou menos certas.
Desta vez, entro no assunto levado por um e-mail do leitor Paulo Sérgio. Ele não está interessado em comprar imóvel já tem um, financiado pela Caixa Econômica Federal em 20 anos. Sempre que pode, ele abate um pouco além das prestações habituais. Mas, nos últimos meses, ele ganhou uma preocupação a mais: a inflação. "Como proceder caso a inflação dispare, uma vez que o financiamento é corrigido por índice de inflação?", pergunta ele.
Outras pessoas podem ter dúvida semelhante, então vale a pena tratar do assunto. E vamos começar com a boa notícia: o impacto da inflação sobre o financiamento é indireto, e bem pequeno. Na verdade, os financiamentos bancários feitos nos últimos 20 anos não são corrigidos por inflação, mas pela TR (Taxa Referencial de juros). Muita gente ainda tem na memória a fórmula antiga, que, aliás, era bem problemática. Havia aquele método em que a parcela era corrigida pela equivalência salarial, de forma a não "comer" um porcentual muito grande da renda familiar. No fim do contrato o mutuário tinha de pagar a diferença entre esses reajustes e a correção do saldo devedor, que era feita pela inflação monstruosa dos anos 80. O resultado era uma dívida impagável.
Isso não existe mais. O indexador é a TR, que é calculada com base na remuneração de títulos privados. Funciona assim: o Banco Central pesquisa no mercado quanto os 30 maiores bancos pagam às pessoas que investem nos seus CDBs. Calcula-se uma média e aplica-se sobre ela um redutor.
Na prática, esse jeito de fazer as coisas inclui uma sombra da inflação isso porque a remuneração dos CDBs tem por base a taxa Selic, que inclui em si uma expectativa do IPCA futuro , mas o uso de um redutor praticamente anula o seu efeito real. Você pode acompanhar no gráfico a evolução da TR e da inflação, medida pelo IPCA. Em vários meses, no segundo semestre de 2009 e no começo do ano passado, a TR chegou a zerar. Resumindo: se o leitor estava preocupado com o efeito da inflação sobre a parcela da casa própria, pode tirar esse peso das suas costas.
Quanto à amortização que o leitor vem fazendo do saldo devedor, ao abater mais do que a parcela exigida, há casos em que ela é um bom negócio e outros em que não faz muita diferença. "Quando se está no começo do contrato, a parte dos juros equivale a uma boa parte da parcela", explica o economista Fábio Araújo, especialista em mercado imobiliário da consultoria Brain. Nesse caso, o impacto da amortização é sempre grande. Mas se a pessoa já pagou metade ou mais das parcelas, essa vantagem não é mais tão clara. "Psicologicamente, muitas vezes é bom para o mutuário, mas na ponta do lápis pode ser que ele tenha mais vantagem aplicando esse recurso excedente", observa.
Compras coletivas, de novo
Falei um pouco sobre o assunto na semana passada, mas vale a pena fazer uma observação adicional quanto aos sites de compras coletivas. Os preços mais baixos do que o normal e os descontos alardeados (50%, 60%, 70%...) costumam mexer com as pessoas. Dão aquela impressão ruim, de que você estará perdendo um grande negócio se não comprar logo a urgência faz parte do esquema, já que tudo é por tempo limitadíssimo, quase sempre 24 horas apenas. Ou seja: é um apelo quase irresistível à compra por impulso, e a chance de alguém se arrepender depois de fazer uma compra por impulso é muito grande. Já soube de gente que comprou um tratamento estético por meio de um desses sites para, no dia do procedimento, descobrir que não poderia fazê-lo por causa das contraindicações. E tem pessoas que consomem tanto que acabam se esquecendo do que haviam comprado.
Sugestão: evite comprar por impulso. Abra o e-mail, veja a oferta, feche a mensagem e vá fazer outra coisa. Mais tarde, pense no seu orçamento, veja se a oferta oferecida pelo site cabe no seu planejamento mensal. Avalie se vai mesmo consumir o produto ou serviço no prazo especificado pelo fornecedor. Se estiver tudo ok, aí, sim, vá ao site e faça a compra.
E agora?
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