Inflação e financiamento imobiliário

Sempre penso duas vezes antes de escrever sobre imóveis neste espaço. Isso porque cada vez que entro nesse assunto tenho de voltar a ele pelo menos mais uma ou duas vezes nas semanas seguintes – tem sempre alguém que faz uma pergunta pertinente e que força uma continuação. Tenho duas hipóteses a respeito disso. A primeira é de que a compra de um imóvel é um investimento muito grande e as pessoas querem sempre o máximo de informação possível antes de tomar uma decisão. A segunda é que pessoas com pouco conhecimento do mercado perceberam, recentemente, que têm condições de comprar uma casa ou um apartamento, graças à disponibilidade de crédito e ao programa federal Minha Casa, Minha Vida. É bem possível que as duas estejam mais ou menos certas.

Desta vez, entro no assunto levado por um e-mail do leitor Paulo Sérgio. Ele não está interessado em comprar imóvel – já tem um, financiado pela Caixa Econômica Federal em 20 anos. Sempre que pode, ele abate um pouco além das prestações habituais. Mas, nos últimos meses, ele ganhou uma preocupação a mais: a inflação. "Como proceder caso a inflação dispare, uma vez que o financiamento é corrigido por índice de inflação?", pergunta ele.

Outras pessoas podem ter dúvida semelhante, então vale a pena tratar do assunto. E vamos começar com a boa notícia: o impacto da inflação sobre o financiamento é indireto, e bem pequeno. Na verdade, os financiamentos bancários feitos nos últimos 20 anos não são corrigidos por inflação, mas pela TR (Taxa Referencial de juros). Muita gente ainda tem na memória a fórmula antiga, que, aliás, era bem problemática. Havia aquele método em que a parcela era corrigida pela equivalência salarial, de forma a não "comer" um porcentual muito grande da renda familiar. No fim do contrato o mutuário tinha de pagar a diferença entre esses reajustes e a correção do saldo devedor, que era feita pela inflação monstruosa dos anos 80. O resultado era uma dívida impagável.

Isso não existe mais. O indexador é a TR, que é calculada com base na remuneração de títulos privados. Funciona assim: o Banco Central pesquisa no mercado quanto os 30 maiores bancos pagam às pessoas que investem nos seus CDBs. Calcula-se uma média e aplica-se sobre ela um redutor.

Na prática, esse jeito de fazer as coisas inclui uma sombra da inflação – isso porque a remuneração dos CDBs tem por base a taxa Selic, que inclui em si uma expectativa do IPCA futuro –, mas o uso de um redutor praticamente anula o seu efeito real. Você pode acompanhar no gráfico a evolução da TR e da inflação, medida pelo IPCA. Em vários meses, no segundo semestre de 2009 e no começo do ano passado, a TR chegou a zerar. Resumindo: se o leitor estava preocupado com o efeito da inflação sobre a parcela da casa própria, pode tirar esse peso das suas costas.

Quanto à amortização que o leitor vem fazendo do saldo devedor, ao abater mais do que a parcela exigida, há casos em que ela é um bom negócio e outros em que não faz muita diferença. "Quando se está no começo do contrato, a parte dos juros equivale a uma boa parte da parcela", explica o economista Fábio Araújo, especialista em mercado imobiliário da consultoria Brain. Nesse caso, o impacto da amortização é sempre grande. Mas se a pessoa já pagou metade ou mais das parcelas, essa vantagem não é mais tão clara. "Psicologicamente, muitas vezes é bom para o mutuário, mas na ponta do lápis pode ser que ele tenha mais vantagem aplicando esse recurso excedente", observa.

Compras coletivas, de novo

Falei um pouco sobre o assunto na semana passada, mas vale a pena fazer uma observação adicional quanto aos sites de compras coletivas. Os preços mais baixos do que o normal e os descontos alardeados (50%, 60%, 70%...) costumam mexer com as pessoas. Dão aquela impressão ruim, de que você estará perdendo um grande negócio se não comprar logo – a urgência faz parte do esquema, já que tudo é por tempo limitadíssimo, quase sempre 24 horas apenas. Ou seja: é um apelo quase irresistível à compra por impulso, e a chance de alguém se arrepender depois de fazer uma compra por impulso é muito grande. Já soube de gente que comprou um tratamento estético por meio de um desses sites para, no dia do procedimento, descobrir que não poderia fazê-lo por causa das contraindicações. E tem pessoas que consomem tanto que acabam se esquecendo do que haviam comprado.

Sugestão: evite comprar por impulso. Abra o e-mail, veja a oferta, feche a mensagem e vá fazer outra coisa. Mais tarde, pense no seu orçamento, veja se a oferta oferecida pelo site cabe no seu planejamento mensal. Avalie se vai mesmo consumir o produto ou serviço no prazo especificado pelo fornecedor. Se estiver tudo ok, aí, sim, vá ao site e faça a compra.

E agora?

Você pode escrever para a coluna e enviar seu comentário ou dúvida sobre finanças pessoais.

O endereço é financaspessoais@gazetadopovo.com.br.