O enigma do investidor

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Este ano e o próximo serão interessantes para acompanhar o mercado imobiliário. Muitos empreendimentos vendidos na planta no ressurgimento dessa modalidade de negociação, de 2010 para cá, serão entregues. Há alguma expectativa em relação ao que isso pode significar em relação ao preço dos imóveis, mas há um componente comportamental, que talvez traga um pouco mais de incerteza.

A facilidade de crédito e a renda em alta fizeram surgir em tempos recentíssimos um grupo de investidores novatos. Até há pouco, investir em imóveis para obter renda de aluguel ou para revender mais tarde era algo relativamente raro, porque demandava tempo para pesquisar e recursos disponíveis. Agora isso está mais fácil – o que é muito bom, ressalte-se. Mas ainda não se sabe muito bem o que esses investidores farão depois da entrega.

Qual será, por exemplo, a ex­­pectativa que eles têm para o aluguel? Estarão levando em conta os custos embutidos, como a colocação de pisos, box e armários na cozinha, a comissão da imobiliária, o Imposto de Renda? São custos pesados, que podem abater bastante os ganhos de quem entra no negócio esperando ganhar muito. A comissão, aliás, entra naquela categoria de valores que muita gente esquece, mas que pesam no bolso. Faça a conta: para ter a intermediação de uma empresa especializada, o proprietário do imóvel deve pagar o primeiro aluguel inteiro mais 10% ao mês, somando 18% do aluguel bruto no primeiro ano de contrato. O imposto pode variar de 15% a 27,5%, com uma parcela isenta.

Vale lembrar que estamos falando de gente que está entrando agora nesse mercado, e que todo aprendizado inclui certa dose de erros. Não será de todo surpreendente se parte dos novos investidores do mercado imobiliário tiver subestimado esses gastos iniciais. Também é possível que tenham projetado uma valorização excessiva para o preço dos apartamentos, tomando por base a alta tremenda de alguns anos atrás.

Conversando com alguns empresários do setor, no ano passado, ouvi dizer que as construtoras estavam tomando suas precauções contra o investidor excessivamente otimista. O sujeito que queria comprar mais de uma unidade era avaliado com mais cuidado. Eles estavam preocupados com uma situação que chegou a ocorrer em um ou outro empreendimento: o sujeito compra, passa a ter dificuldades em pagar as mensalidades e acaba pondo o apartamento à venda por um preço inferior ao que a própria construtora estava cobrando.

Imóveis são um bom negócio – como costuma dizer Mauro Halfeld, autor de diversos livros sobre educação financeira e um dos pioneiros no tratamento desses assuntos na imprensa, "nunca conheci um milionário que não invista em imóveis". Mas é preciso fazer todas as contas e estar pronto para um retorno medido em anos.

Relativizando

A maior parte dos imóveis vendidos nos últimos anos foi para famílias em busca de moradia. O número de investidores é relativamente pequeno – fala-se que chegou a em algo como 10% em alguns lançamentos, mas que, em geral, ficou abaixo disso. Seu impacto no mercado, então, é limitado.

Mudando de assunto...

Com tantos consultores de marketing contratados e disponíveis, a Caixa Econômica Federal tropeça em coisas tão simples. O banco estatal começou na semana passada a divulgar um recadastramento dos aposentados e pensionistas da instituição que recebem seus benefícios por meio de crédito em conta do banco. O objetivo é conter a fraude e evitar que alguém receba o dinheiro em nome de pessoas que já se foram. O nome do processo: "Prova de Vida".

A maior parte desse público tem idade avançada, muitos têm saúde frágil. Dizer a eles que precisam se submeter a uma "prova de vida" é, no mínimo, indelicado. Seria como pedir ao presidente da Caixa, o arquiteto Jorge Fontes Hereda, explicações sobre o Banco PanAmericano, que estava quebrado até ser comprado pela Caixa, em operação concluída em janeiro do ano passado. O PanAmericano – cujo conselho de administração também é presidido por Hereda – lucrou R$ 67 milhões em 2011. A parte da Caixa, entretanto, foi um prejuízo de R$ 95,9 milhões. A prova está no balanço.

Pensando bem, Hereda e a diretoria da Caixa têm muito mais a explicar do que os clientes do banco.

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