Nova onda de queda de juros deve vir por aí. Mas comprador precisa olhar custo total

A recente redução de juros nos empréstimos imobiliários anunciada pela Caixa Econômica Federal, que detém 69,5% do crédito habitacional do país, tem potencial de influenciar o mercado e garantir melhores condições para o comprador. A previsão de analistas de que novas reduções na taxa básica de juros, a Selic, ocorram neste segundo semestre, como forma de incentivar o reaquecimento da economia, também reforça a ideia de que uma nova onda de quedas de taxas no crédito imobiliário esteja a caminho. A taxa efetiva, entretanto, depende do perfil do cliente e do imóvel. Além disso, é preciso olhar para os outros custos do crédito na hora de escolher a melhor opção.

Daniel Linger, estrategista da RB Investimentos, diz que os clientes devem sempre negociar. "Temos que lembrar que os bancos privados são 'fazedores de negócios', vale a pena usar o poder de barganha e criar uma miniconcorrência entre as propostas que receber", afirma. Ele explica que em um financiamento de R$ 1 milhão, com 20% de entrada, uma diferença de 0,2% na taxa de juros pode gerar R$ 26 mil a mais a pagar diluídos nas parcelas.

O coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, aconselha ainda que o consumidor fique atento ao termo Custo Efetivo Total (CET), que precisa estar especificado no contrato oferecido pelos bancos. Ali estarão somados custos como IOF, taxas de cadastro na instituição, de serviço e administrativa, além de seguro de vida – a diferença na taxa inicial pode chegar a 1% ao ano. "Você vai comparar a taxa de juros anunciada, mas elas são próximas (na comparação entre os bancos) e a tendência é de queda. Essas outras cobranças podem fazer diferença", diz Ajzental.

A servidora pública Carla Marques Franco encontrou a linha de crédito mais adequada em um Feirão da Casa Própria. "Fiz pesquisa em vários bancos e empreendimentos. Tinha que caber no meu bolso", conta. Depois de ter o primeiro filho, em meados de 2018, ela passou a se preocupar mais com o dinheiro gasto no aluguel. Hoje, a parcela do seu futuro apartamento, que deve ser entregue ainda neste mês, custa a metade do aluguel.

Ajzental e Linger concordam que a tendência é de queda de juros no setor. Linger lembra que os bancos privados fizeram um movimento de redução no início do ano, mas que a decisão da Caixa pode puxar as taxas ainda mais para baixo. "Os bancos trabalham com um spread alto (diferença entre a taxa que as instituições pagam ao captar dinheiro e a taxa que cobram ao emprestar) para um tipo de financiamento que é muito seguro, como o imobiliário. Tem espaço para baixar", diz.

Atenção aos custos extras de um financiamento imobiliário

Ao calcular o custo do financiamento o consumidor precisa considerar também os custos extras envolvidos no negócio. Levantamento feito por Ajzental, mostra que gastos com a documentação do imóvel chegam a quase 4% do valor total.

No momento da compra é preciso pagar o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI), que varia de cidade para cidade e em São Paulo abocanha 3% do valor do imóvel. Alguns bancos financiam esse valor com o imóvel e, se o financiamento for pelo SFH, é possível obter subsídio de até 50% no imposto.

O administrador Glaucio Ribeiro da Costa conseguiu reduzir esse gasto quando comprou um apartamento em Osasco, onde a alíquota é de 2%. "Sou muito atento aos números. Quase deixei quem me atendia louco de tantas perguntas. Foram três semanas de cálculos para decidir a linha de crédito que contrataria", conta.

Custos cartoriais também variam conforme a região e o preço do imóvel. Segundo Ajzental, em São Paulo, os valores ficam em torno de 0,5% para escritura e 0,4% para registro. Para quem financia o bem, o gasto com escritura não é necessário, pois o contrato de financiamento tem o mesmo valor legal. "As taxas são pequenas, mas podem pesar se o comprador estiver com o orçamento justo para a entrada", diz o professor.