Ter um bom ponto comercial. Este é um dos primeiros passos para ter um negócio de sucesso. As caracaterísticas físicas do imóvel, sua adequação ao perfil comercial. Tudo isso deve ser pesado na hora de definir a localização do imóvel. Para o Sebrae, que apoia micro e pequenas empresas, a localização deve se basear nos chamados 4Ps do marketing: ponto, produto, preço e propaganda.
O primeiro passo é o planejamento. Analisar o local, conversar com comerciantes da região, a proximidade física de concorrentes. “É necessário fazer uma avaliação antes de se aventurar”, alerta a vice-presidente da área de locação doSindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), que representa as imobiliárias, Fatima Galvão.
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Definida a região e local, é preciso verificar a disponibilidade do imóvel. A prefeitura emite alvará para aquela localização? Se não, nem adianta tentar. Vale também atentar para as condições de infraestrutura do local. Se o ponto já existe, verifique por que o locatário atual resolveu sair de lá.
Augusta Coutinho Loch, diretora da Senzala Imóveis, chama atenção para a venda de pontos. Muita gente transfere a gestão do espaço sem avisar o proprietário ou a imobiliária. E quem aluga pode ser surpreendido com dívidas em aberto, lá na frente.
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O prazo é outro item importante. O diretor de Inquilinato do Secovi-SP, Jaques Bushatsky, aconselha o inquilino a pensar no prazo de amortização do investimento que será feito. Um período que ele considera seguro é de contratos de 60 meses. Faltando um ano para o fim do contrato, vale buscar um advogado; pois até seis meses antes do fim do contrato é possível solicitar ação renovatória (por mais 60 meses, por exemplo).
Confira os principais cuidados na hora de escolher um ponto comercial:
1. Localização
Confira se a localização têm o perfil do seu negócio. É uma rua com circulação de pessoas? Há proximidade física de concorrentes? E, principalmente: é permitido abrir o seu negócio naquele local? (Confira detalhes sobre como descobrir isso no item alvará).
Estar em uma região segura e com bom movimento não é garantia de sucesso. É preciso avaliar o perfil da região conforme o tipo do seu negócio, onde estão seus clientes e seus fornecedores. Para um escritório de advocacia, por exemplo, vale à pena estar perto da clientela e longe do centro administrativo do município? São coisas a se pensar.
2. Estrutura
Analise o estado de conservação geral do imóvel, inclusive instalações elétricas e hidráulicas. Um imóvel em bom estado pode garantir economias na hora de reformar. Lembre-se que, para reformas, é preciso solicitar alvará da prefeitura.
3. Tamanho
Dimensione bem o tamanho disponível e o número de pessoas que vão ocupar a casa. Considere tanto o espaço de atendimento ao público (se houver), quando administrativo. Espaço insuficiente pode comprometer o bom funcionamento do negócio. Enquanto super estimá-lo pode trazer custos desnecessários.
4. Sala de reuniões
É necessário ter uma sala de reunião? Pondere a real necessidade antes de reservar um espaço do empreendimento para reuniões. Para quem faz reuniões grandes apenas raramente, pode ser mais prático locar um espaço em um coworking, por exemplo. Se as reuniões são frequentes, fica muito caro alugar fora toda vez, e aí é mais barato ter seu próprio espaço.
5. Repasse de ponto
Um ponto “novo” pode significar gastos maiores com a adequação do imóvel para a prática desejada. Por outro lado, adquirir um ponto “pronto” pode ser um tiro no pé, principalmente se o local estiver “queimado” com os clientes, que muitas vezes não entendem quando há uma mudança de proprietário. Cada caso é um caso, analise o seu.
6. Prazo do contrato
Fique atento ao prazo contratual. Prazo muito longos podem “prender” o inquilino a uma multa muito alta, o que pode ser prejudicial para negócios jovens. Um prazo menor, mas renovável, pode ser mais interessante. Já empresas maiores, que pretendem fazer um investimento grande para reformar o local, podem preferir um contrato por maior período de tempo.
7. Segurança
Fique atento à segurança. Independentemente de qual a localização do imóvel, verifique se a casa tem central de alarme, grade e portão eletrônico. Considere contratar uma vigilância monitorada. Ao entrar no imóvel, troque todas as fechaduras. Deixar seu patrimônio desprotegido não é uma boa ideia.
8. Fiador
Fique atento às regras do contrato (com proprietário ou imobiliária) para fiança. Vale verificar se o fiador pode ser tanto pessoa física quando jurídica. Se é possível ter apenas um ou mais fiadores, e qual a renda mínima exigida (em geral atrelada ao valor do aluguel). Há ainda formas alternativas à fiança para garantir a segurança do contrato, como seguro-fiança e título de capitalização.
9. Estacionamento
Verifique a existência de vagas de estacionamento no imóvel e calcule a sua necessidade. Ter espaço para estacionar impacta no valor do aluguel. Mas oferecer a comodidade aos clientes pode ser crucial para o negócio.
10. Custos
Coloque na ponta do lápis todos os custos com o ponto. Ter vagas próprias de garagem, por exemplo, tendem a encarecer o aluguel. Mas se o negócio depende dos clientes chegarem de carro, pode haver gastos com estacionamento conveniado. Outro exemplo: em casa própria não é preciso gastar com condomínio; mas é preciso investir em segurança.
11. Alvará
Com o número do IPTU em mãos, consulte na prefeitura a Guia Amarela (registro com os parâmetros do imóvel e da região em que está localizado). Tenha em mãos o código do seu estabelecimento conforme previsto no CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas).
As regras para localização do negócio mudam cidade a cidade. Confira o Plano Diretor e o Código de Posturas do Município. Confira o Zoneamento, que estabelece o tipo de imóvel, de comércio e de serviços que podem ser realizados em cada região.
12. Leia o contrato
Leia com atenção o contrato antes de assinar. Todos os prazos e valores acordados verbalmente foram redigidos corretamente? O endereço é aquele mesmo? Principalmente para conjuntos comerciais, como shoppings centers, é importante verificar se o box negociado é o que está no contrato.
