Empresas abrem mão de seus imóveis para ter capital disponível

O modelo de gestão ou construção de imóveis comerciais que não imobiliza o capital está ganhando força no estado, onde foram realizadas ou iniciadas cerca de dez operações no semestre. Ele serve para empresas que já possuem um imóvel e querem se desfazer dele e para aquelas que pretendem construir mas preferem pagar aluguel a manter o capital imobilizado. Investidores nacionais e internacionais estão atrás de bons negócios nessa formatação, que envolvam empresas saudáveis.

A vantagem para a empresa que se "desimobiliza" é se capitalizar para investir em seu próprio negócio. Além disso, ela passa a pagar menos imposto de renda, pois o aluguel pago para permanecer no local entra como despesa nos balanços, reduzindo o lucro. Mas isso não significa que um grupo de saúde financeira questionável consiga investidores dipostos a comprar seu imóvel.

"Para os investidores, aplicar em imóveis representa segurança, e os aluguéis trazem fluxo certo de recebimento", diz Eduardo Schulman, diretor da Top Imóveis, que assessorou três casos de desimobilização desde o ano passado e tem mais seis projetos em andamento.

"Há vários investidores aplicando na praça", diz Edson Godói, da imobiliára Freitas Godói. Em Curitiba, uma empresa pode pensar em vender seu imóvel para investidores se ele vale a partir de R$ 10 milhões, e para permanecer no local pagará aluguel entre R$ 80 mil e R$ 120 mil por mês.

O maior número de casos ocorreu entre empresas bancárias a partir de 2004, que desimobilizaram suas agências após uma regulamentação estabelecer limites para a imobilização no setor. De acordo com Schulman, foi o caso de Bradesco, Unibanco, HSBC e Citibank.

"Quem não quer ter um banco no seu imóvel?", pergunta o vice-presidente do sindicato das imobiliárias e proprietário da Futurama, Luiz Nardelli. Ele explica que, para corporações sólidas, é fácil encontrar investidor que adquira o imóvel. Além disso, dinheiro em caixa de banco é sinônimo de capital para empréstimos, com bons lucros.

Sob medida

Os casos assessorados pela Top Imóveis são projetos no modelo "build-to-suit" (construídos sob encomenda para uma empresa, que também mantém o capital desimobilizado e passa a pagar aluguel para usufruir do local). Foram três centros de distribuição: para a Ambev, em São José dos Pinhais; para a DHL, que opera a distribuição da Kraft em Araucária; e para o Magazine Luiza, em Ibiporã, no Norte do estado. Nacionalmente, Nestlé, Carrefour e Unilever são exemplos de empresas que construíram sem imobilizar o capital.

O representante do fundo de investimentos MBK Realty, Márcio Cadar, estima que, desde 1997, quando foi criado o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), cerca de 500 negócios semelhantes tenham sido realizados no país. Ele é um entusiasta do investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), papéis com lastro em contratos securitizados de pagamento de aluguéis corporativos.