Basta olhar para cima. Uma observação mais atenta revela que muitos imóveis estão à venda, tanto no centro quanto em bairros e regiões periféricas de Curitiba. O momento, portanto, é bom para quem quer comprar para morar.
Há cerca de R$ 3 bilhões em apartamentos residenciais novos esperando comprador na cidade. De acordo com a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-PR), a capital tem 10.934 unidades novas em estoque em Curitiba. Elas se somam aos 16.725 imóveis usados em oferta, incluindo casas, sobrados e apartamentos, que são contabilizados pelo Secovi-PR, o sindicato das imobiliárias.
São quase 28 mil imóveis com placa de vende-se pendurada na janela. Se há excesso ou não, a análise dos dados ajuda a entender o cenário. De acordo com o levantamento de agosto da Ademi-PR, o estoque de apartamentos novos, hoje, equivale a 30,7% de tudo o que foi lançado desde janeiro de 2007 esse índice tem se mantido estável ao longo de 2013.
Significa que pouco menos de um terço de todos os empreendimentos lançados desde janeiro de 2007 quando a pesquisa começou a ser feita não foram comercializados. O estoque contabiliza unidades prontas e em construção, em proporção aos lançamentos.
Especialistas e empresários do setor afirmam que 30% de estoque é um índice saudável. "Os números mostram que o mercado está absorvendo a oferta. Não há risco de desvalorização ou movimento de bolha", indica Gustavo Selig, presidente da Ademi-PR.
Mercado comprador
A série histórica da pesquisa mostra que o estoque foi maior: entre 2010 e 2011, chegou a quase 14 mil imóveis, que representavam 32,3% do total. O mercado imobiliário local considera que, enquanto fica abaixo de 36%, o indicativo não apresenta risco. "Tem ocorrido a diminuição do estoque. Isso mostra que o mercado está comprador, mesmo que de forma lenta", aponta Selig. O valor do estoque de apartamentos novos já chegou a R$ 3,9 bilhões em Curitiba.
O presidente da Ademi-PR diz que situações de queda de preço são pontuais e ocorrem em determinados empreendimentos. É onde entram os feirões e liquidações de imóveis. O consultor imobiliário Ricardo Reis observa que algumas incorporadoras em especial as que abriram capital lançaram unidades "demais", resultando em superoferta.
"É típico do mercado imobiliário, cíclico por natureza. A demanda reprimida por décadas já foi atendida, portanto a oferta pronta e em construção vai ter absorção mais lenta", diz. Por isso, a saída para essas empresas é fazer ofertas e flexibilizar a venda. "O pêndulo do mercado está para o lado do comprador", salienta. "Eles têm as melhores oportunidades".
Risco
Reis observa que, apesar da valorização dos imóveis nos últimos anos, muitas empresas tiveram prejuízos altos porque venderam na planta a preço fechado. "Depois, durante a obra, orçamentos e prazos estouraram", complementa. Na análise do consultor, quem hoje enfrenta mares turbulentos são "incorporadores amadores e de alto risco". "Empresas tradicionais e mais conservadoras enfrentam essa nova realidade com mais gordura e não precisam queimar suas margens".
Desistência se efetiva na hora do financiamento
As incorporadoras não revelam o índice de unidades do estoque que corresponde aos distratos imóveis que são devolvidos à empresa por incapacidade de pagamento pelo comprador. Analistas dizem que o volume atual de retornos decorre do boom imobiliário de 2008 a 2011, quando muitos empreendimentos foram lançados e vendidos rapidamente na planta. Na onda da comercialização, contratos foram fechados sem avaliação minuciosa de crédito. Houve também a aquisição especulativa e a entrada do que o mercado chama de "aventureiros" pessoas sem experiência em investimento imobiliário.
"Vendas em lançamentos muitas vezes são forçadas, sem grande análise do real capacidade do comprador em assumir o financiamento", observa o consultor Ricardo Reis. As parcelas a pagar durante a obra costumam ser mais tranqüilas. "Com o empreendimento pronto entra em cena o financiamento imobiliário, com comprometimento maior da renda e prazos de 10, 20 anos, ou mais. Nessa hora muita gente repensa a necessidade e a possibilidade real de compra", explica.
Caio Napoli, diretor da incorporadora Hafil Inc, tem a mesma visão. "A entrega da chave é o momento crucial para o comprador", diz. Os retornos estão ocorrendo, na opinião do executivo, porque houve excessos na análise de crédito. "Houve um período em que a premissa de muitas incorporadoras era liberar para vender", avalia. "O resultado foi um índice muito alto de retornos em alguns empreendimentos, especialmente na faixa de preço de até R$ 500 mil".
Napoli observa que muitos dos descontos e promoções estão sendo feitos por empresas nacionais que aportaram em Curitiba a partir de 2008, "apostaram alto" e agora, ao se retirar do mercado local, precisam "zerar" o estoque.
Colaborou Taiana Bubniak
