Estoque facilita situação do comprador

Aprenda a negociar

"Esta é a hora do comprador que precisa adquirir imóvel. Se é o seu caso, vá negociar." O recado do consultor Ricardo Reis é complementado por outras orientações. Confira:

• Junte o máximo de dinheiro possível para quitar ou dar uma grande entrada, pois esse será seu poder de barganha;

• Aproveite a disponibilidade de crédito com taxas civilizadas e amortização realista;

• Financie apenas o necessário dentro da sua realidade e no menor número de anos possível;

• Não comprometa mais de 20% da sua renda, no máximo 25%, com as parcelas do financiamento;

• Pesquise e negocie com dinheiro na mão;

• Prefira imóveis prontos. Vá visitá-los de dia, de noite, durante a semana e no final de semana;

• Consulte clientes antigos, moradores, vizinhos, fornecedores e funcionários do prédio;

• Analise a motivação de quem está falando com você sobre o imóvel;

• Procure informações de fontes diversas. Converse com a família e amigos, pois quanto mais pontos de vista você tiver, melhor será sua decisão;

• A máxima "localização, localização e localização" é importante. Imóveis bem localizados mantém seu valor na alta e na baixa do mercado. Mesmo em um mercado instável, são os últimos a desvalorizar e os primeiros a voltar a valorizar.

• Feirões trazem boas oportunidades. São feitos porque as empresas precisam vender e estão dispostas a dar descontos e negociar;

• Compare o preço da unidade que pretende adquirir com imóveis de qualidade, tamanho e localização parecidos.

"Liquidações"

Negociações de estoque e descontos são tratados como casos especiais

A prática de descontos é vista com cautela pela incorporadora Cyrela Paraná, segundo o gerente comercial Ricardo Batista. "Cada desconto tem sua história, mas de um modo geral acho esta prática nociva ao mercado", diz. O executivo explica que reavaliar preço em um estoque baixo – entre 10 e 15% do total – no momento da entrega do empreendimento, para evitar custos com manutenção, condomínio, impostos e despesas com marketing, é ação estratégica. "Mas sinalizar para o mercado que um lançamento inteiro não deu certo e liquidar no meio do caminho não ajuda a estabelecer o preço correto para a cidade".

A Invespark informa que tem 260 unidades em estoque, entre unidades residenciais e conjuntos comerciais, e que apenas três imóveis retornaram por incapacidade de pagamento. Focada em empreendimentos bem posicionados no segmento de compactos, a empresa não promove feirões nem descontos. "Acreditamos que o importante são os fundamentos do produto. O preço é apenas um deles", explica o diretor de incorporações da Invespark, Eduardo Quiza. "Em nosso ponto de vista, itens como localização, planta, fachada, áreas comuns, materiais de acabamento e equipamentos são mais relevantes que o preço. Procuramos respeitar esses fundamentos e oferecer o produto a um valor justo."

Bolha?

Mercado mantém otimismo sobre equilíbrio entre oferta e demanda

Diante de grande oferta de imóveis na capital, muita gente se pergunta se os preços vão cair. Gustavo Selig, presidente da Ademi-PR, diz que não. "Basta olhar a conjuntura. Temos oferta de crédito e reajustes salariais junto a índices saudáveis de emprego e de renda na capital". Fernando Galvão Puhl, presidente da Rede Imóveis, concorda. "A taxa de desemprego é baixa e as condições de crédito continuam atraentes", afirma. Ele lembra que o crescimento populacional e a formação de novas famílias colaboram para a demanda por imóveis.

Em algumas capitais já se fala na possibilidade de bolha imobiliária, mas Selig defende que em Curitiba ela não vai acontecer. "As incorporadoras daqui são mais conservadoras. Assim que se percebeu o ajuste do mercado, elas reavaliaram lançamentos, passando a planejar produtos mais assertivos, para determinados públicos", explica. Ele lembra também que o ciclo da construção é longo. "Um empreendimento leva de dois a três anos para ficar pronto. O construtor não pode simplesmente baixar os preços, porque tem muitos meses à frente para finalizar o produto, e precisa honrar os custos até o final", argumenta.

O professor Robert Shiller, da Universidade de Yale, que acaba de receber o prêmio Nobel de Economia, previu a bolha imobiliária americana de 2008. Recentemente, Shiller disse que poderia ocorrer o mesmo no Brasil. "Mas ele fez uma ressalva. Disse que não conhece o mercado brasileiro, apenas não entende como os imóveis podem dobrar de valor em cinco anos, e estava falando especificamente do Rio de Janeiro", salienta Ricardo Reis.

A capital fluminense tem particularidades como pouca oferta de terrenos, explica o consultor, e é palco de futuros grandes eventos que demandaram forte afluxo de pessoas e de capital, com a valorização decorrente. "Vale lembrar que a dinâmica da bolha está ligada à psicologia de massa, capital e crédito. Falar sobre isso já é um bom sinal, pois as pessoas ficam mais cautelosas".

A consultoria internacional de negócios Bain & Company acaba de divulgar um estudo sobre o assunto, concluindo que existem pontos que devem ser acompanhados com atenção no Brasil, como o endividamento das famílias e o consequente comprometimento da renda, mas não há formação de bolha.

O estudo da Bain também avaliou cenários positivos. A consultoria acredita ser possível triplicar a penetração do crédito imobiliário, em função do PIB brasileiro, dos atuais 6% para 18% até 2017, considerando a manutenção do crescimento da economia do país. Nessas condições, o crédito imobiliário impulsionaria o crescimento da construção civil e de setores ligados a ela, como aço, cimento, materiais de construção e móveis.