De linhas de financiamento mais baratas para a aquisição de imóveis, os consórcios residenciais passaram a ser encarados como ativos financeiros capazes de diversificar as carteiras de investimentos. Em um momento de escassez de crédito no mercado, as cartas contempladas são procuradas por pessoas que querem adquirir a casa própria, fazer uma reforma ou substituir um crédito mais caro por outro mais barato.
Enquanto as taxas do financiamento habitacional variam hoje entre 11,25% a 7,85% ao ano, os consórcios possuem taxas de administração em torno de 17% a 26% no período total do financiamento, mais a cobrança de um fundo de reserva e de seguros. Outra característica dessas linhas é que o valor da carta é corrigido anualmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) até o momento do sorteio, o que mantém o seu poder de compra.
Com isso, as cartas se tornam um negócio vantajoso para quem compra, porque dão acesso imediato à linha com um Custo Efetivo Total (CET) menor que o encontrado nos bancos, e também para quem vende, já que é possível cobrar ágios sobre as prestações pagas de até 124%, conforme o especialista em consórcio imobiliário e sócio da Megacombo, Fabrício Peruzzo.
Mas, para que o negócio valha a pena a quem investe na modalidade, é necessário não oferecer lances para abocanhar o crédito com antecedência e vender as cartas após o pagamento de 30% a 40% do valor total do consórcio. “O lance automaticamente come os lucros do investidor, que são proporcionados pela alavancagem de quem está comprando a carteira. Um lance livre implica em, no mínimo, metade do valor do crédito, o que não vale a pena para quem compra a carteira, já que pode fazer um novo consórcio e dar um lance alto por conta própria”, explica Peruzzo. Por esse motivo, a venda de cartas contempladas após o pagamento de 50% a 60% do valor se torna mais difícil.
Poupança
O diretor-comercial da Ademilar, André Marini, ressalta que ao serem sorteados, os consórcios deixam de ter o INCC como referência para a correção das carteiras e passam a seguir outros indicadores de mercado, como a taxa DI. O índice usado para o rendimento varia entre as gestoras, o que transforma as cartas em uma espécie de poupança, já que o investidor não precisar resgatar o dinheiro quando for escolhido.
Entretanto, o gestor considera que os subsídios de algumas linhas de financiamento imobiliário, como as do programa Minha Casa Minha Vida, tornam a aquisição das cartas contempladas menos interessantes aos compradores. A mesma lógica vale para quem contraiu uma dívida mais barata há dois ou três anos.
Portanto, os investidores que pagam 0,7% de juros por mês no financiamento habitacional terão custos menores que os 0,8% que costumam incidir sobre as cartas, considerando-se o ágio e demais taxas.
