Em pouco mais de dez anos, a inadimplência passou de 1,8% dos contratos de financiamento imobiliário para 2% na Caixa Econômica Federal. Esse avanço parece pequeno frente ao aumento estrondoso (de R$ 70 bilhões para R$ 401 bilhões) que essa carteira de ativos teve no mesmo período, mas esses mesmos dados lidos de uma maneira diferente indicam que se em 2009 o equivalente a R$ 1,2 bilhão em contratos estava em risco por falta de pagamento, hoje esse montante passa dos R$ 8 bilhões no país.
O banco, que concentra mais de 60% dos ativos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) no país, tinha 24 mil imóveis retomados à venda no país no 3.º trimestre do ano passado (2016), segundo informações do balanço da instituição, divulgadas pelo jornal Valor Econômico. Advogados que trabalham na área alertam que o número de imóveis sendo retomados e indo a leilão por falta de pagamento das prestações cresceu. E os mutuários ainda não atentaram para o mais grave: o fato de que esse processo ocorre muito rapidamente hoje em dia. Três meses de atraso pode ser o suficiente para você perder sua casa.
Só no Paraná, o número de imóveis levados a leilão aumentou em 26% entre 2015 e 2016, segundo levantamento da Associação Nacional dos Mutuários (ANM). Um motivo evidente é a crise econômica. O desemprego hoje atinge 13 milhões de brasileiros hoje, segundo dados de fevereiro do IBGE. Um aumento de 3,2 milhões de pessoas na fila do emprego em relação ao mesmo mês, em 2016.
Ao mesmo tempo, a instituição da chamada “alienação fiduciária” no SFH deu aos bancos a prerrogativa de retomar o imóvel, após o não pagamento da terceira parcela consecutivo. Curiosamente, este mesmo instrumento surgiu para permitir a redução de juros e a destinação de mais recursos para o financiamento da casa própria, há cerca de dez anos
“E isso [a retomada do imóvel] ocorre muito rápido. As pessoas ainda têm aquela ideia na cabeça de que dá para esperar e de que as consequências da inadimplência demoram. Mas não demoram. É preciso agir realmente rápido e tentar a renegociação o mais rápido possível com o banco”, alerta a juíza titular da 5.ª Vara Federal de Curitiba, Anne Karina Stipp Amador Costa. Em média, segundo informações de bastidores, os processos de retomada têm levado de 45 a 60 dias, apenas.
Desde a metade do ano passado, a 5.ª Vara Federal passou a concentrar os processos relativos ao SFH em Curitiba. “No passado, não sei precisar quando, havia uma vara que concentrava os casos do SFH em Curitiba. Com o período econômico bom e de crescimento do mercado imobiliário, a Justiça Federal acabou considerando que não havia a necessidade desse trabalho concentrado. Mas há algum tempo, isso foi repensado porque os casos do SFH realmente representam o risco de o cidadão perder a casa onde mora, diferentemente do que acontece em outros processos de dívidas bancárias em que o único imóvel residencial da família tem o caráter de impenhorabilidade, ou seja, não pode ser usado para pagar a dívida”, reforça Anne Karina.
Somente nos últimos seis meses, 625 novos processos chegaram à 5.ª Vara Federal de Curitiba, a grande maioria de casos de retomada por inadimplência e também de vícios construtivos, ou seja, de imóveis com defeito.
Como funciona o processo de retomada
O advogado Gustavo Kupchak Ferraz, do escritório MAFC Advogados Associados, explica que após o não pagamento da terceira parcela do financiamento, o banco leva o caso para o cartório de registro de imóveis, que é obrigado a notificar o mutuário sobre a necessidade de quitar os débitos existentes, com juros, em um prazo de 15 dias. “O banco não precisa entrar com uma ação para retomar o bem. É tudo feito extrajudicialmente”, esclarece.
Não se sabe ao certo quanto tempo tem demorado entre o não pagamento da parcela e a notificação. “Depois que o caso chegou ao cartório dificilmente o mutuário consegue pagar o valor devido no banco, negociar diretamente com a instituição, porque o caso já está no cartório e já ‘saiu’ do sistema disponível nas agências”, observa o advogado.
Após os 15 dias de prazo, o banco faz a chamada “consolidação do imóvel” e, a partir desse momento, entende que não há mais dívida a ser paga e que o contrato foi encerrado.
Até que o imóvel seja vendido em leilão, porém, há a possibilidade de se colocar em dia as prestações em atraso. Isso está na jurisprudência do STJ, no RE 1462210RS, e é geralmente usado para pedir, liminarmente, que o imóvel não vá a leilão.
Também faz parte da jurisprudência (RE 731658PE) a possibilidade de usar o saldo do FGTS para a quitação débito, tanto que a própria Caixa tem oferecido uma solução relacionada ao fundo ainda no período de negociação anterior à consolidação do bem (leia mais sobre isso abaixo).
Com o novo Código de Processo Civil, também é de praxe que a primeira audiência seja de conciliação, ou seja, de mediação para um acordo entre família e banco credor. Quem lida diretamente com esses casos, porém, adverte que sem que a situação do mutuário tenha melhorado dificilmente haverá um acordo.
Com a crise, não só imóveis, mas uma série de bens colocados como garantia foram retomados pelos bancos no país nos dois últimos anos. De forma geral, esses bens significam prejuízo para as instituições financeiras.
No caso dos imóveis do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), por exemplo, a Caixa é considerada realmente dona do bem retomado e ela que fica responsável por pagar condomínio e IPTU. Esse cenário é que tem levado a Caixa, por exemplo, a aceitar acordos como o mencionado acima.
O que diz a Caixa Econômica
Por ser o banco líder em financiamentos imobiliários, a Caixa foi procurada pela reportagem para falar sobre os casos de retomada do imóvel, mas não conseguiu indicar um porta-voz para conversar em detalhes sobre o tema.
Mesmo assim, enviou um posicionamento por e-mail no qual alega que “93% dos contratos renegociados nos últimos 10 anos foram liquidados dentro do previsto em contrato. Desse total, a liquidação antecipada de contratos imobiliários renegociados atingiu índice de 65%.”
O banco também disse que normalmente busca a negociação das parcelas em atraso “antes e durante” o processo de retomada (ou seja, até o momento da chamada “consolidação do imóvel” no registro de imóveis) e que isso é feito com o auxílio de “empresas de telecobrança, agências de cobrança especializadas, envio SMS, e-mails e boletos”.
A Caixa também disse que oferece, basicamente, duas possibilidades de negociação a seus clientes nesse período pré-consolidação do bem. A primeira é o recálculo do saldo devedor do contrato incluindo as parcelas em atraso. “Nesse caso, o cliente precisa pagar um valor de entrada e ter pago no mínimo 12 prestações do financiamento. A taxa de juros e o prazo do contrato permanecem os mesmos.”
A segunda possibilidade de negociação inclui o uso do FGTS. Neste caso, o cliente pode utilizar o saldo da sua conta para o pagamento de até 80% das prestações do financiamento pelo período de 12 meses. Essa opção vale para os clientes que possuem no máximo três prestações em atraso.
A Caixa também reforçou que mantém canais de negociação abertos diariamente, principalmente via on-line.
