A pisada no freio do mercado imobiliário curitibano promete atingir a classe média em cheio neste ano. Se em 2015 e 2016 a alta dos juros do financiamento imobiliário já prejudicou muita gente em busca do primeiro imóvel na capital paranaense, neste ano o desafio será a falta de oferta de apartamentos novos na faixa de R$ 250 mil a R$ 400 mil, classificados pelo mercado como “standard”. Essa faixa de preço é considerada pelas construtoras e incorporadoras a faixa de entrada das famílias de classe média em Curitiba, com renda entre R$ 8 mil e R$ 13 mil.
Se em 2012, ainda sob os efeitos do boom imobiliário, a capital chegou a ter quase 40% das mais de 11,5 mil unidades novas à venda (prontas ou em construção) nessa faixa de valor, hoje essa proporção está em 22% do estoque geral da cidade. De 2015 para 2016, a queda no número de unidades disponíveis nessa faixa foi de 32%. Os dados são da Associação dos Dirigentes das Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), em parceria com a Brain Bureau de Inteligência Corporativa, e, como já mencionado acima, se restringem aos apartamentos vendidos na planta ou que estão prontos para morar. Casas e sobrados novos, por exemplo, também bastante procurados pela classe média curitibana, não entram nessa conta.
Ainda segundo a Ademi-PR, praticamente metade do estoque de apartamentos novos na cidade é de prontos, o que significa também que apenas 871 imóveis nessa faixa de preço estão concluídos.
A redução na oferta nessa faixa de preços, porém, não quer dizer que a classe média curitibana deva correr para fechar negócio. Há outros fatores a serem considerados, entre eles a opção de olhar para os imóveis usados, já que aqueles com preço até R$ 400 mil representam metade do estoque total de usados na cidade hoje (leia mais sobre isso).
Razões para a retração na oferta dessa faixa
Além da questão dos juros, a própria crise econômica e o desemprego colaboraram para que as empresas segurassem os lançamentos nessa faixa de preço. “O imóvel é um bem caro. A pessoa precisa ter um emprego estável, uma perspectiva de continuidade de renda, para se comprometer com um financiamento de 30 anos, e esses dois anos de recessão não permitiram isso”, resume o diretor da Terrasse Engenharia e Construções, que atua com imóveis com preços entre R$ 350 mil e R$ 2 milhões há 26 anos, Jefferson Gomes da Cunha.
Segundo ele, a empresa tem hoje 140 unidades no padrão standard em estoque, em seis empreendimentos. Além disso, está tentando viabilizar um empreendimento na região do Água Verde/Vila Isabel nesse padrão. “Esses projetos têm uma maturação de no mínimo dois anos. Principalmente em razão da prospecção dos terrenos. Não temos mais grandes áreas [e bem localizadas] disponíveis. Normalmente temos de compor terrenos, e com isso acabamos esbarrando em inventários e outras dificuldades. Encaixar um imóvel nessa faixa não é fácil, [considerando o custo do terreno e a burocracia)]”, observa Cunha.
Ele acredita que a partir do segundo semestre, com a sinalização da queda dos juros pelo Banco Central e também com uma possível retomada do mercado de trabalho segundo os analistas, o cenário da construção civil possa melhorar, já que essa faixa standard depende bastante de financiamento imobiliário.
É também na melhora do cenário econômico a partir da segunda metade do ano e no planejamento de empreendimentos “diferenciados” que a VistaCorp, incorporadora da cidade que atua na faixa dos apartamentos standard desde os anos 1980, aposta em 2017.
Segundo o presidente da empresa, Luiz Francisco Viana Jr., a necessidade de pesquisar o que os clientes dessa faixa de consumo querem em um imóvel mostrou-se essencial ainda em 2009, no início da retomada do setor de construção civil no país. Foi nessa ocasião que as empresas de atuação nacional desembarcaram em Curitiba e lançaram grandes empreendimentos com foco, principalmente, nessa faixa de imóveis. “Formamos uma base de informações a partir daquela época. Nós nos especializamos em empreendimentos de até 200 unidades nesse padrão. Acho que isso deu tão certo [o trabalho de pesquisa e de diferenciação dos empreendimentos] que tivemos o projeto do Barigui Woodland Park Residence [último lançamento da empresa, de 2014, perto do Parque Barigui e em parceria com a Valente Incorporações] reconhecido pela própria Ademi-PR como o melhor residencial de Curitiba no ano. Foi, talvez, a única vez em que um projeto não alto padrão ganhou esse reconhecimento”, frisa Viana Jr.
Como exemplo prático dessa diferenciação dos produtos da VistaCorp, ele cita um recorte em uma das torres do empreendimento do Barigui Woodland que, embora tenha representado custo para o projeto, também permitiu que todas unidades da parte interna do condomínio tivessem vista para o bosque do terreno, de 12 mil metros quadrados. “A premissa do empreendimento era a de que os apartamentos teriam ‘jeito de casa’. E n´o realmente investimos nisso. (...) Embora para nós o recorte [da torre] tenha representado a ‘perda’ de seis apartamentos, essa vista fez com que, por exemplo, todas as 18 unidades garden do empreendimento, que às vezes demoram para ser vendidas, fossem as primeiras a ser compradas”, exemplifica Viana Jr.
Como a Gazeta do Povo mostrou no último fim de semana, em meio a um cenário econômico ainda de crise, a tendência é de que as construtoras “nascidas e criadas” em Curitiba se concentrem nos chamados projetos de nicho, com poucas unidades e alto padrão. Entre aquelas que trabalham com padrão médio, porém, também não há como fugir desse estudo mais aprofundado antes do lançamento dos empreendimentos. “ A prova de que o esforço deu certo no caso do Barigui Woodland, por exemplo, é que as unidades vendidas [70% dos 177 apartamentos do empreendimento] saíram quase sem desconto algum. Os clientes entenderam que o que estavam comprando já estava com um preço justo.”
Outro fator que pode ajudar os consumidores a comprarem os apartamentos standard ainda em estoque são as recentes alterações no programa Minha Casa Minha Vida. No último mês de fevereiro, o governo federal aumentou o limite de renda de R$ 6,5 mil para R$ 9 mil. Com isso, famílias que antes não tinham acesso ao programa poderão comprar imóveis de até R$ 300 mil com taxas de juros mais baixas que a média do mercado.
Para 2017, o Ministério das Cidades diz que pretende contratar o financiamento de 610 mil unidades habitacionais pelo programa, a maioria (400 mil) pelas faixas 2 (para famílias com renda até R$ 4 mil) e 3 (renda de até R$ 9 mil).
Há 10,7 mil imóveis usados de até R$ 400 mil em Curitiba
A redução na oferta de apartamentos novos de R$ 250 mil a R$ 400 mil na cidade não significa que os consumidores que desejam um devem sair correndo para comprar uma unidade. Além de observar fatores como estabilidade e perspectivas de renda e sondar outras opções de investimento, é preciso olhar com carinho também para os usados.
Segundo dados do Inpespar, vinculado ao Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), há 10,7 mil imóveis residenciais à venda em Curitiba por até R$ 400 mil, a maioria deles (71%) de apartamentos. Isso representa metade do total de 21 mil imóveis disponíveis hoje na cidade.
“[No caso dos usados] É preciso uma atenção a mais à documentação do imóvel para saber se está tudo correto. Um fato interessante é que em meio a esses imóveis [à venda] há muitos que chamamos de ‘prontos-novos’, ou seja, de pessoas que compraram essas unidades ainda na planta e agora, com o empreendimento já pronto, estão revendendo a um bom preço”, lembra o vice-presidente de comercialização imobiliária do Secovi-PR, Luciano Tomazini.
