Em 2016, os fundos imobiliários se valorizaram 32,3%, chegando a dar retorno de quase 10% só em março daquele ano. O surpreendente desempenho fez crescer as expectativas de que, em 2017, eles poderiam repetir o feito, principalmente diante do cenário de queda dos juros, que motiva o investidor a sair da zona de conforto. No entanto, analistas divergem sobre as perspectivas de retorno para este ano e aconselham o investidor a olhar para outros fatores além da Selic na hora de optar por esse investimento.
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Como funcionam os fundos imobiliários
Os fundos imobiliários (FII) são investimentos de renda variável e funcionam como ações, mas, em vez de empresas, o aporte é em imóveis. Dentro do fundo, cada investidor tem uma cota correspondente ao montante aplicado, que rende um valor mensal. Como investir em imóveis já é comum ao brasileiro, dentro do volátil universo de renda variável, ele acaba sendo um investimento mais “amigável”.
Para os que cogitam imóveis como forma de investimento, optar por um fundo imobiliário pode ser vantajoso, já que dispensa a saga por longos financiamentos ou a necessidade de juntar uma enorme quantia de dinheiro. Geralmente, uma cota de um fundo imobiliário não passa de R$ 4,5 mil, podendo ser adquirida por muito menos.
Além de ser uma alternativa à renda fixa e garantir uma remuneração mensal ao investidor, outro atrativo dos FII é a isenção de taxa de imposto de renda no valor do rendimento. As vendas das cotas com lucro, porém, são taxadas em 20%. Há ainda a taxa de administração do fundo, que pode ou não ser cobrada pela corretora.
Cenário de queda na Selic pede um pouco mais de riscos, se esse for o seu perfil
Com mais uma queda na semana passada da taxa básica de juros (Selic), hoje em 11,25% ao ano, os fundos ganham atratividade frente às aplicações tradicionais de renda fixa. A busca por retornos maiores incentiva os investidores a tomar mais riscos, o que contribui para aquecer o mercado. Outro chamariz foi a crise do setor imobiliário, que agora ensaia sinais de retomada, mas trouxe a oportunidade de negociar imóveis vazios a preços mais baratos.
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Lucas Stefanini, analista da corretora Guide, explica que, até 2015, havia uma oferta muito alta de imóveis, o que gerava uma briga por locatários, não por fundos. Mas, com desaceleração nas entregas de empreendimentos, espera-se para o ano que vem um equilíbrio entre oferta e demanda de espaços. Diante desse cenário de ajuste de preço, o investidor ainda pode se aproveitar de uma cotação menor do que o valor patrimonial.
Até o dia 12 de abril, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) – indicador do desempenho médio das cotações dos fundos na Bolsa – tinha avançado 8,61% no ano . Boa parte dessa alta foi uma resposta à confirmação da queda já esperada da Selic. Mas, segundo o professor da Fecap Arthur Vieira, daqui para frente, só a queda de juros “não será um combustível, porque já está precificada”. Vieira aponta que o rumo da Selic só daria um fôlego a esse produto se os cortes forem além do esperado, e que os ganhos virão da melhora do mercado.
Pontapé? Sim, pode ser, mas tendo um “colchão” de renda fixa
Apesar da ressalva, Vieira acredita que o fundo imobiliário funciona como um primeiro passo na renda variável. “Com a queda da taxa de juros, as pessoas vão ter de aprender a tomar risco. Nesse sentido, é um passo menos volátil”. Vieira pondera, porém, que o investidor deve antes ter um “colchão” na renda fixa, em produtos com liquidez – como a reserva de emergência, cuja recomendação é de três a seis meses do custo de vida – para se proteger de algum evento inesperado.
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A indicação de fundos imobiliários, porém, não é unanimidade. Roberto Indech, da corretora Rico, tem ressalvas ao produto. Ele acredita que essa aplicação só é adequada para um perfil bastante específico de investidor: que precisa de uma renda mensal ou busca diversificar bem a carteira. Indech acredita que, para fugir da renda fixa com um pouco mais de risco, existem investimentos mais vantajosos, como, na avaliação dele, os fundos multimercado - aplicação híbrida que mistura em um mesmo pacote renda fixa, ações ou moedas.
Uma outra questão que deve ser levada em conta é a liquidez. Os fundos imobiliários funcionam como “condomínios fechados”, divididos em cotas que, depois de adquiridas, não podem simplesmente ser resgatadas. Para negociar suas cotas, o investidor deve usar do mercado secundário - as cotas são negociadas em pregão da Bolsa. Assim, para “sair do condomínio”, ele precisa encontrar um comprador para a sua cota, e pode não haver interessados.
Vitor Hernadez, educador financeiro e idealizador do site Jornada do Dinheiro, também alerta para o prazo de entrada no investimento. Com um novo ambiente econômico, a rentabilidade geral do mercado tende a ser menor, já que os preços dos fundos tendem a aumentar - embora o ganho real deva permanecer.
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Análise do perfil de imóveis de cada fundo é essencial
Para dar os primeiros passos nesse mercado, analisar o perfil dos imóveis do fundo é essencial, apontam especialistas. Hernadez aconselha que o investidor, em primeiro lugar, investigue com atenção quais tipos de imóveis compõem a carteira para não tomar a decisão errada, bem como a localização e a qualidade dos espaços.
Stefanini, da Guide, afirma que muito da melhora no cenário veio dos imóveis corporativos. Outros fundos vantajosos, segundo ele, são os galpões logísticos, por causa da demanda das empresas por esse tipo de espaço, e os shoppings, que podem se aquecer mediante uma retomada do consumo.
Já uma categoria de fundos que deve diminuir seus rendimentos é a de recebíveis, como o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ou papéis com lastro imobiliário, como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), porque estão atrelados à taxa de juros e tendem a cair.
