O descompasso no setor imobiliário brasileiro tem chamado a atenção de fundos locais e estrangeiros, que estão atrás de oportunidades semelhantes às que encontraram na crise do subprime nos Estados Unidos, em 2008, e na que atingiu a Europa nos anos de 2012 e 2013. A venda de uma carteira de até R$ 100 milhões de unidades da Viver Incorporadora para a Polo Capital, gestora brasileira, estaria entre os negócios mais recentes.
Com a alta do dólar, fundos estrangeiros não param de garimpar oportunidades, que vão desde imóveis residenciais até unidades comerciais. A canadense Brookfield Properties investiu mais de R$ 2 bilhões, no mês passado, em quatro imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro da BR Properties, e continua com apetite. A americana Blackstone também está atrás de novas oportunidades, mesmo depois de adquirir dez ativos imobiliários da BR Properties e de suas subsidiárias, por R$ 1 bilhão. A lista de interessados inclui ainda grandes fundos de pensão, como o Canada Pension Plan (CPP) e o PSP Investments, que já investiram em galpões industriais em 2014.
“O contexto macroeconômico e da indústria de construção gera oportunidades para fundos estrangeiros que olham o País”, disse Nicolas Malagamba Otegui, diretor da PwC Brasil, especialista em setor financeiro. De acordo com ele, dois modelos estão sendo estudados: aquisição de unidades em estoque com desconto para venda posterior ou financiamento, tendo o estoque como garantia da operação.
Momento certo
Para o sócio da firma de auditoria e consultoria Grant Thornton, Daniel Maranhão, o interesse dos investidores, principalmente de estrangeiros, pode ser positivo para as companhias nacionais do setor imobiliário. “Há empresas que podem obter capital com a chegada de investimentos estrangeiros, ou por meio de uma oferta de compra por uma pequena fatia da companhia ou com entrada em projetos específicos. Do ponto de vista do investidor estrangeiro, esse pode ser o momento, com o dólar alto e os preços baixos no Brasil, de entrar no mercado”, disse Maranhão.
Segundo uma fonte de mercado, o preço dos ativos tem sido uma questão delicada, já que os fundos estrangeiros chegaram a comprar imóveis nos EUA com 70%. “O cenário aqui é totalmente diferente. Os descontos no Brasil devem chegar a, no máximo, 35% sobre preços reais de negociação”, afirmou. No acordo da Brookfield com a BR Properties, por exemplo, as unidades teriam sido adquiridas com um desconto médio de 20%, segundo outra fonte.
A gestora de recursos Exxpon tem buscado descontos de 50% em suas operações com unidades prontas em grandes quantidades. No entanto, a firma costuma oferecer um prêmio às construtoras e incorporadoras caso o preço de revenda atinja um determinado patamar das projeções iniciais. “É uma maneira de aproximar as expectativas”, afirmou o sócio Jonathan Franklin. Outra estratégia da companhia é o financiamento de construtoras para a compra de terrenos, em troca de imóveis ou participação no empreendimento.
A Exxpon investe capital da Lamb Partners, a gestora de investimentos da família do bilionário norte-americano Neil Bluhm. Nos últimos meses, a firma realizou operações, no Brasil, de R$ 120 milhões em ativos imobiliários, principalmente residenciais. Mas já está em negociação para compra de galpões e edifícios comerciais.
“Gradualmente, o mercado tem caminhado para vendas maiores”, disse Evaldo Lima, que é um dos sócios.
Entre as grandes incorporadoras que já foram sondadas está a Gafisa. “Alguns fundos estrangeiros e locais nos procuraram com mandatos relacionados à compra de estoque e/ou participação em projetos”, disse a empresa em nota. No entanto, até o momento, nenhuma negociação evoluiu. Segundo a incorporadora, o interesse é também de pessoas físicas e não apenas de fundos.
Na mira
No mercado, duas empresas são consideradas mais susceptíveis a propostas de investidores: Rossi e PDG Realty. Ambas contam com assessores financeiros que podem conciliar um a possível resistência das empresas e a pressão por descontos dos investidores.
“Estudamos todas as operações, mas até o momento, nenhuma se mostrou interessante”, disse a Rossi em resposta ao Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado. Por meio de sua assessoria de imprensa, a empresa afirmou ainda que continua focada também na desmobilização e venda de ativos, que no ano já acumulam recebimentos de R$ 75 milhões, e é uma das alavancas no processo de redução do endividamento, além do repasse de clientes para os bancos.
A PDG Realty afirmou que vem centrando esforços para “acelerar a monetização de seus estoques”, embora não tenha comentado sobre o interesse de fundos e investidores. De acordo com a empresa, uma das bases do plano tático para enfrentar os desafios é acelerar a venda de ativos que não fazem parte do negócio principal. Em abril, por exemplo, a companhia concretizou a venda de participação na empresa de incorporação argentina TGLT por R$ 25 milhões.
Procurada, a Viver informou que, neste momento, a companhia não se manifestará sobre o interesse de investidores por seus ativos. A Polo Capital também preferiu não comentar a respeito do tema.
