Passo a passo
O financiamento de imóvel na planta exige cuidados do comprador. Especialistas dão algumas dicas:
Aprovação do crédito
A obra terminou e o habite-se foi averbado em cartório. A partir daí é possível dar entrada ao processo de financiamento para quitar o saldo devedor junto à construtora. Cerca de 90 dias antes da previsão de averbação do habite-se (que costuma durar cerca de um mês após a conclusão da obra), é ideal que a pessoa comece a procurar uma assessoria para auxiliar no processo de financiamento. No caso de profissionais liberais, o recomendado é que seis meses antes da entrega das chaves o comprador passe a movimentar toda a sua renda em uma conta bancária. Outra dica, essa para todos os compradores, é evitar empréstimos antes do financiamento do imóvel, além de tomar cuidado com o seu histórico de crédito.
Fique atento
>> Embora cada instituição tenha um perfil de análise para a aprovação do crédito, os bancos olham a capacidade de financiamento do comprador com base em sua renda. Nesse caso, tudo que comprove a capacidade do mutuário para honrar o financiamento é bem vindo: contracheque, movimentação bancária, Imposto de Renda. A pré-aprovação do crédito pode ser feita com antecedência e ajuda a agilizar o processo, já que enquanto o financiamento não sai o comprador paga juros de 1% ao mês, além da correção do IGP-M, para a construtora. Neste caso, é importante comparar o Custo Efetivo Total da operação e não apenas a taxa de juros do financiamento.
Avaliação do imóvel
A avaliação do imóvel faz parte do processo de financiamento e é feita pelo banco no qual o comprador está buscando o crédito. Somando os custos da avaliação do imóvel e da análise jurídica dos documentos da construtora e do mutuário, o valor fica entre R$ 1 mil e R$ 1,5 mil. Esse processo formaliza a concessão de crédito e permite a emissão do contrato de financiamento.
Fique atento
>> O cliente não é obrigado a fazer o financiamento com o banco que financiou a obra, embora essa instituição possa oferecer algumas facilidades em relação à documentação do imóvel. Neste caso é preciso ficar atento à chamada taxa de interveniência, quando o comprador escolhe outro banco para financiar o bem e é penalizado com o pagamento de uma tarifa que pode ir de R$ 1,5 mil a R$ 3 mil. A cobrança só é legal se estiver assegurada no contrato de compra do imóvel junto à construtora. A melhor hora para negociar o não pagamento dessa taxa é no momento da compra do imóvel.
Assinatura do contrato
Com o contrato assinado, é hora de registrar o imóvel. É preciso recolher o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que varia conforme a cidade e em Curitiba equivale a 2,4% do imóvel. O ITBI é municipal e atesta a transferência de propriedade da incorporadora para o comprador. Depois de pago, leve o contrato ou a escritura para o cartório de registro de imóveis. Os custos de cartório variam conforme o valor do imóvel.
Fique atento
>> A Lei Federal 12.424/11 determina um desconto de 50% nos custos de cartório para quem estiver comprando o primeiro imóvel pelo Sistema Financeiro de habitação (SFH). O mutuário preenche uma declaração e pede o desconto no ato do registro do imóvel.
>> A venda casada de produtos é proibida. No contrato de financiamento, apenas dois seguros são obrigatórios e estão embutidos no Custo Efetivo Total (CET) da operação. Um deles é o seguro de Morte ou Invalidez Permanente que quita o saldo devedor no caso de morte ou invalidez do mutuário (a alíquota varia de acordo com a idade e é calculada sobre o saldo devedor, mês a mês). Uma normativa do Banco Central exige que os bancos ofereçam duas seguradoras para que o mutuário possa escolher. O outro é o seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI), que cobre a garantia do banco que é o imóvel. É fixo e é calculado sobre o valor do imóvel.
Para a maioria das pessoas, o sonho da casa própria passa pelo crédito. Mas antes de pegar as chaves os compradores precisam enfrentar a burocracia do financiamento, que pode custar o equivalente a 4% do valor do imóvel, segundo estimativa da Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi).
Assim, quem comprou um imóvel na planta por R$ 500 mil pode gastar até R$ 20 mil para bancar a burocracia, cujos custos aparecem quando o comprador vai contratar o financiamento bancário. O valor é estimado com base na soma das despesas de cartório e impostos cobrados na compra do imóvel, como taxas de registro, escritura e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que varia conforme a cidade.
Em Curitiba, o ITBI equivale a 2,4% do valor total do imóvel. A guia de recolhimento imposto municipal é necessária para registrar o imóvel enquanto o registro não é feito, o banco não libera o valor do financiamento para a construtora.
Segundo a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi) no Paraná, a maior parte das unidades que serão entregues em Curitiba neste ano está na faixa de R$ 200 mil a R$ 400 mil, com preço médio de R$ 346 mil um imóvel nesse valor terá um custo de burocracia de quase R$ 14 mil, portanto.
"O ideal seria que as pessoas conseguissem economizar esse porcentual para cobrir as despesas do processo, mas nem sempre é possível, já que a maioria costuma raspar as economias para honrar o pagamento do imóvel ainda na fase de construção", diz o presidente da Abracefi, Marcelo Prata.
Em maio, a analista financeira Bruna Wzorek e o analista de logística Bruno de Oliveira compraram, na planta, um apartamento de R$ 143 mil em São José dos Pinhais. O imóvel deve ficar pronto em junho de 2015 e, até lá, o casal que tem renda média de R$ 5 mil mensais teria de reservar o equivalente a R$ 5,7 mil. "Queremos fazer uma reserva para os custos do financiamento, mas ainda estamos apertados com a entrada e as parcelas mensais pagas à construtora", diz Bruna.
Segundo a advogada especialista em direito imobiliário Lucíola Lopes Corrêa, os cuidados devem começar na hora da compra do imóvel. Para autônomos e profissionais do setor privado, é aconselhável reservar 20% da renda para cobrir todas as despesas do financiamento. "É importante fazer o cálculo anual do financiamento e não olhar apenas a parcela mensal", diz.
Para quem chegou ao momento de contratar o financiamento sem conseguir economizar, alguns bancos incluem essas despesas no saldo total do financiamento. O problema é que, em boa parte dos casos, o mutuário precisa ter dinheiro em mãos para quitar os débitos e depois o banco reembolsa o valor, que é somado ao saldo do financiamento sobre o qual incidem juros anuais.
Entrega recorde dá impulso ao crédito
Quatro anos após o início do boom de lançamentos, em 2009, o mercado imobiliário de Curitiba vai bater o recorde de entregas de novos imóveis em 2013 14.445 novas unidades devem passar das mãos das construtoras para o mercado, segundo a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi) no Paraná. O número supera as entregas feitas em 2011, 2012 e a expectativa para 2014, quando as entregas devem cair pela metade.
O crédito para financiamentos imobiliários promete crescer acima da média dos últimos anos. Responsável por 75% do mercado de crédito habitacional no país, a Caixa Econômica Federal (CEF) registrou aumento de 60% na concessão de crédito imobiliário em Curitiba de janeiro a maio deste ano em relação ao mesmo período do ano passado de R$ 1,2 bilhão para R$ 1,92 bilhão.
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