Índice ligado aos fundos imobiliários bate o Ibovespa desde as eleições

A vitória de Jair Bolsonaro nas eleições presidenciais de 2018 impulsionou o Ibovespa, principal índice de ações da Bolsa brasileira, em direção aos 100 mil pontos, recorde atingido no mês passado. Seis meses depois do pleito, porém, são os fundos imobiliários (FIIs) que lideram as valorizações acumuladas no período.

A expectativa dos investidores de que os juros vão continuar baixos e a economia vai se recuperar fez disparar em 12,51% o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), indicador do desempenho médio das cotações desses fundos na Bolsa. No mesmo intervalo, o Ibovespa subiu 12,27%. Na renda fixa, os juros do CDI, principal referência do mercado, tiveram alta de 2,25%. No acumulado de 2019, as ações ainda levam a melhor, com alta de 9,5% ante elevação de 6,23% do Ifix.

Os FIIs são fundos com aplicações em empreendimentos imobiliários, seja com aquisição de imóveis ou investimento em títulos, como os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). No caso da compra de imóveis, os fundos "de tijolo" tiram a renda da locação ou da venda posterior. Os fundos "de papel" levam o rendimento dos títulos ou ainda a diferença de valor entre compra e venda. Um dos principais atrativos são os dividendos, pagos em geral todo mês aos cotistas. Outra vantagem a possibilidade de investir nesses fundos a partir de cotas no mercado secundário por menos de R$ 20.

Mas os FIIs não são para amadores, principalmente por serem fundos compostos por ativos de diferentes tipos e que resultam em diferentes tipos de rendimento. O ideal, segundo os especialistas, é investir via corretora.

Dificilmente um investidor iniciante vai saber diferenciar um fundo mais conservador de outro mais arrojado pelo tipo de negócio imobiliário que compõem os ativos daquele fundo. E eles podem ser vários. Há fundos dedicados a lajes corporativas, outra que apostam em shopping centers e outros que misturam vários tipos de negócios imobiliários.

De maneira geral, fatores como a localização dos empreendimentos que compõem os ativos do fundo, a classificação do fundo (A, AA, etc), histórico de vacância e potencial de valorização precisam ser observados na hora de avaliar um FII.

Procura por liquidez é o que mais impulsiona índices

O bom desempenho tanto do índice de ações quanto do imobiliário é explicado pela melhora das expectativas em relação à economia do país, dizem analistas, ainda que nem todos os indicadores estejam correspondendo a esse otimismo na realidade.

O destaque do Ifix, explica Celson Plácido, da escola de negócio Proseek, ocorre pela maior independência dele em relação à volatilidade internacional.

"Duas das empresas com maior peso no Ibovespa, Vale e Petrobras, estão ligadas a commodities. Temos ainda siderúrgicas, setor de celulose, ou seja, um porcentual grande está atrelado ao exterior", afirma o ex-XP Investimentos, prevendo que a demanda pelos FIIs tende a crescer em um ambiente de juros menores - provável no caso da aprovação da reforma da Previdência.

"Cada vez mais pessoas estão entendendo que os fundos valem mais a pena que a compra do imóvel", afirma. Entre as vantagens, Plácido destaca tanto a isenção de imposto de renda quanto a possibilidade de diversificar ativos entre diferentes setores e locais. Mas o fator principal, diz, é a liquidez, já que o dono de um imóvel pode demorar meses até conseguir vendê-lo.

Diretor da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), Reinaldo Lacerda acrescenta que também há um fator cultural na procura por esses fundos. "O investimento em imóveis está enraizado no brasileiro, a tangibilidade dos ativos atrai", avalia.

Fundos imobiliários são investimento de longo prazo

Fabio Carvalho, sócio da gestora Alianza, entende que houve uma intensificação na migração da renda fixa para ativos de mais risco desde o fim das eleições, o que elevou a demanda e, por consequência, a cotação dos fundos imobiliários.

"Para quem começa a procurar alternativas de investimento, é difícil pular da poupança diretamente para a Bolsa. É mais fácil com imóveis, que têm risco, mas passam mais confiança", afirma. Apesar da forte alta acumulada, Carvalho ressalta que os investimentos em FIIs devem visar o longo prazo - dois anos, no mínimo.

Desde o início do ano, aponta Lacerda, o número de pessoas físicas com cotas em FIIs saiu de 100 mil para quase 250 mil. A oportunidade aberta pelo aumento da demanda não foi desperdiçada pelos gestores. Foram emitidos R$ 6,4 bilhões em FIIs no primeiro trimestre, quase o dobro do ano passado, aponta a Anbima. "O mercado estava parado, ninguém queria saber de risco. Agora o lado da oferta respondeu", diz Carvalho, da Alianza.

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.