Juros capitalizados, ou "juros sobre juros", como são mais conhecidos, não podem ser cobrados pelos bancos em contratos de financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A decisão, publicada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no último dia 18, pode beneficiar cerca de 10 milhões de mutuários em todo o país; destes 1 milhão dos quais já contestam esse tipo de cobrança na Justiça.
Segundo cálculos de especialistas, a economia para essas pessoas poderá chegar a 20% do valor total em um contrato de 20 anos o equivalente a 4 anos de pagamento das parcelas. A exceção fica por conta dos novos financiamentos, firmados a partir de julho deste ano, quando passou a vigorar a lei que autorizou a cobrança de juros capitalizados, no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal.
"Este entendimento gera uma orientação jurisprudencial, que passa a ser aplicada no julgamento de casos da mesma natureza nos tribunais de primeira e segunda instância em todo o Brasil", explica o diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino. "Essa tese só reforça os argumentos, que sempre defendemos, de que a capitalização de juros é abusiva", avalia o advogado da Associação Nacional dos Mutuários (ANM), Carlos Alberto de Santana, que subscreveu uma manifestação durante o processo no STJ.
Tabela Price
A decisão, no entanto, define que não compete ao STJ avaliar se há ou não a incidência de juro composto nos financiamentos firmados sob a aplicação da Tabela Price. Embora as entidades de defesa do consumidor aleguem que este sistema implique a capitalização de juros, a questão é contestada pelas instituições financeiras e alvo de polêmica até mesmo entre matemáticos e peritos financeiros.
Isso não impede, no entanto, que cada mutuário, particularmente, entre na Justiça para contestar a incidência de juro composto no seu financiamento. "Neste caso, o consumidor que se sentir prejudicado pode propor uma demanda judicial para avaliar seu contrato, buscando um pronunciamento favorável de instâncias e tribunais inferiores", aconselha Delfino.
Já os mutuários que possuem processos em andamento na Justiça devem ficar atentos. Caso a ação já peça a exclusão da Tabela Price e dos juros capitalizados, não há necessidade de iniciar uma nova judicial. Vale também lembrar que a regra exclui os contratos de financiamento não enquadrados no SFH.
O presidente da ANM-PR, Luiz Alberto Copetti, entende que os mutuários que já quitaram o imóvel também podem requerer ações visando reaver a quantia paga em juros capitalizados durante o financiamento. "Para isso é importante buscar auxílio de um advogado que conheça o assunto para uma avaliação do contrato. Administrativamente a possibilidade de se conseguir isso é praticamente nula. O mutuário deve buscar a via judicial", orienta.
Limite de juros
Se, por um lado, a decisão do STJ de proibir os juros favoreceu os mutuários, outro entendimento do tribunal agradou as instituições financeiras. Como não havia definição formal, o limite para a taxa de juros sobre os financiamentos imobiliários também era alvo de contestações na Justiça. Alguns juízes entendiam que essa taxa era limitada em 10% ao ano para contratos assinados até julho de 1993. Outros juízes entediam que podia ser de até 12% ao ano. As entidades de defesa dos mutuários pediam a limitação dos juros remuneratórios no patamar mais baixo. Mas o STJ manteve o limite de 12% ao ano, independentemente da data de assinatura do contrato.
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Serviço
A incidência de "juros sobre juros" poderá ser contestada judicialmente. Existem associações que podem auxiliá-lo na análise do contrato de financiamento. Por meio delas você pode verificar se pode ou não ser beneficiado com a recente decisão da Justiça.
Associação Brasileira de Mutuários da Habitação ABMH
- Site: www.abmh.org
- Telefone: (41) 3222-1100
Associação Nacional dos Mutuários do Paraná ANM-PR
- Site:www.anm.com.br
- Telefone: (41) 3077-5504
