Como declarar imóveis e investimentos em fundos imobiliários no IR 2018

A declaração de bens imóveis à Receita Federal, seja compra ou venda, e também de investimentos relacionados ao mercado imobiliário costuma ser uma das principais fontes de dúvidas dos contribuintes.

A especialista Andrea Nicolini, coordenadora de tributos IOB da Sage Brasil, reforça que bens cujo valor superem R$ 300 mil devem ser obrigatoriamente declarados, mesmo que o contribuinte seja isento por outros critérios. 

Quem comprou um imóvel em 2017 precisa declarar essa aquisição no campo “bens e direitos”. É preciso dar todas as informações básicas do imóvel (tipo e localização), o valor da transação, a data da transação e a forma de pagamento, além do nome completo e do CPF do vendedor – CNPJ se for uma construtora e/ou incorporadora.

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Quem comprou esse imóvel parcelado (mas não financiado!) terá de descrever essa forma de pagamento, colocando o valor do imóvel na parte de “bens” e o que falta para completar esse valor em “dívidas e ônus reais”, que é a aba posterior à declaração de “bens e direitos”.

Quem comprou o imóvel via financiamento, lembra Nicolini, precisa informar o valor já pago, não o valor total do bem. É preciso fazer isso no campo “situação em 31/12/2017”.

Quem usou o FGTS como parte do pagamento também precisa informar isso na declaração, na parte de “rendimentos isentos”, onde o contribuinte colocará o valor do fundo utilizado para a compra do imóvel. 

A cada ano, o contribuinte deve acrescentar o que pagou – incluindo juros – até quitar o bem. A partir do momento que o imóvel estiver quitado, o valor deverá ser repetido nas declarações posteriores.

Como declarar a venda de um imóvel no IR 2018

Quando há venda do imóvel no ano anterior, esta deve constar na declaração do IR também. Neste caso, o contribuinte precisa repetir, no campo “situação em 31/12/2016”, o valor declarado nos anos anteriores, e deixar o item “situação em 31/12/2017” em branco. Preço de venda e CPF ou CNPJ do comprador são obrigatórios.

Além disso, é preciso checar se houve ganho de capital com a venda desse bem. Para isso, é preciso preencher o “Programa de Apuração de Ganhos de Capital”, que pode ser baixado no site da Receita Federal e que vai calcular o valor do imposto a ser pago, de 15% sobre ganhos de capital de até R$ 1 milhão. Isso precisa ser feito quando da venda do bem, já que o valor precisa ser pago até o último dia útil do mês subsequente à transação.

Se isso foi feito corretamente, o programa gerador da declaração importará essas informações. Mas atenção: é preciso informar que você pagou esse imposto antes de dar o OK, se não as informações não serão importadas, já que a Receita não apura essas informações sem que você dê esse comando para ela fazer isso.

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Não apurou o imposto federal referente à venda do imóvel? O contribuinte tem cinco anos para retificar informações sem a provocação da Receita Federal.

Há dois casos em que o contribuinte fica isento de impostos federais quando vende um imóvel. O primeiro caso ocorre se o contribuinte vendeu seu único bem por até R$ 440 mil e não vendeu nenhum outro imóvel nos últimos cinco anos; e se. O segundo caso se refere a imóveis residenciais: se o dinheiro da venda foi usado para a compra de outro imóvel residencial num prazo de até 180 dias, o contribuinte não paga imposto federal sobre a venda.

Como declarar reformas e imóveis em construção

Reformas e benfeitorias também devem constar em declarações de IR, na linha 17 do campo “bens e direitos”. Todos os comprovantes e notas fiscais de serviços e compras relacionadas devem estar em mãos. Esses valores poderão ser somados ao preço de aquisição e reduzir a base de cálculo do IR sobre o ganho de capital com uma venda a posteriori. 

Segundo Andrea Nicolini, da IOB da Sage Brasil, imóveis em construção deve ser informados na ficha “bens e direitos”, código 16-Construção. É preciso informar na coluna “situação em 31/12/2017” o valor efetivamente gasto até essa data.

Como declarar fundos imobiliários e LCIs no IR

Para Fundos Imobiliários, existe apenas a cobrança de aliquota de 20% sobre os ganhos de capital (lucro) acima de R$ 20 mil por mês na venda de cotas. Não há outras cobranças. Essa cobrança é realizada via pagamento de DARFs mensalmente. 

Custos com corretagem e emolumentos podem ser descontados no cálculo de lucro e prejuízo. Prejuízos de um mês podem ser usados como descontos nos meses subsequentes. 

Para investidores com menos de 10% do total de cotas, são isentos de IR rendimentos de FIIs com cotas negociadas exclusivamente em bolsa para fundos com mais de 50 cotistas. 

No caso das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), o investidor só precisa declarar esse item se efetuou o resgate do papel em 2017. Nesse caso, deverá colocar o valor correspondente ao rendimento (juros) resgatado na aba “rendimentos isentos e não tributáveis”, na linha 24 (outros). 

Além do valor, é preciso informar descrição, o CNPJ e o nome do banco ou fonte pagadora do rendimento. Esse banco tem de entregar ao contribuinte o informe de rendimento financeiro. Neste documento, deve constar quanto o investidor tinha em 31 de dezembro de 2016 e de 2017 e se houve ou não rendimento nesse intervalo.

2 dúvidas práticas sobre como declarar imóveis e fundos imobiliários:

Como informar imposto recolhido pelo lucro obtido na venda de cotas de fundo imobiliário?

Na alienação de quotas o imposto é apurado e pago pelo próprio contribuinte como ganho de capital ou ganho líquido, conforme o caso. Se você vendeu cotas dos fundos de investimento imobiliário, negociadas em bolsa preencha o Demonstrativo de Apuração de Ganhos - Renda Variável - Operações em Fundos de Investimento Imobiliário. Se a operação não foi em bolsa, preencha o GCAP 2017 e importe as informações para sua declaração.

Vendi um imóvel em 2017 (apto), sendo esta venda com um entrada paga em maio/2017 (50%) e o restante será pago em maio/2018. Como devo declarar este negócio?

Preencha o programa GCAP 2017 e importe as informações para sua declaração. Na ficha Bens e Direitos, no campo discriminação, informe a venda, data, valor e adquirente. Não preencha a coluna Situação em 31.12.2017. Nesta mesma ficha, na linha 52 (crédito decorrente de alienação) informe o saldo a receber em 2018