A casa própria faz parte da cultura do brasileiro, mas comprar um apartamento, uma casa ou um conjunto comercial, como forma de investimento está longe de ser a única forma de fazer o dinheiro render com imóveis. Para quem já tem certa experiência com renda fixa, um gestor de confiança na manga e está querendo arriscar um pouco mais, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) podem ser um bom começo.
E é um começo que exige pouco: há lançamentos com investimento mínimo de R$ 1 mil e, mesmo depois da estreia do fundo, é possível comprar cotas no mercado secundário por menos de R$ 20.
É um tipo de investimento que cresceu com o boom imobiliário. Quando o Ifix, o índice dos fundos imobiliários, foi criado, em 2011, existiam 17 fundos. Hoje são 70, sendo que o maior crescimento ocorreu entre 2012 e 2013.
Basicamente, esses fundos são compostos de vários ativos relacionados ao mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), ações de empresas do setor imobiliário e mesmo outros FIIs. Essa composição é que vai definir também se o perfil do fundo é um pouco mais conservador ou arrojado.
De maneira geral, cabe ao gestor do fundo, uma instituição financeira ou corretora, a composição do FII e a captação de investidores por meio da venda de cotas desse fundo.
Cada FII tem um perfil, uma composição e, assim, um regulamento próprio, sob a forma de um condomínio fechado. Pode ser que seja determinado, por exemplo, que um fundo só possa ter ativos relacionados a imóveis prontos destinados à locação. Nesse caso, o rendimento do fundo virá do aluguel desses imóveis, por exemplo.
Os rendimentos de um FII, aliás, são distribuídos periodicamente aos seus cotistas e, dependendo do perfil do fundo e do investidor, não há incidência de imposto de renda sobre esses rendimentos.
“É preciso que o fundo tenha mais de 50 cotistas e que tenha suas cotas negociadas na Bolsa [pregão] ou em mercado de balcão organizado. Já o investidor não pode ter mais de 10% das cotas do fundo. (...) Além disso, ao comprar um pedaço de um ativo imobiliário, uma pessoa física está fazendo isso sem os impostos e taxas geralmente envolvidos na compra física de um imóvel. Essas vantagens fazem desse tipo de investimento algo melhor do que comprar um ativo físico, um apartamento, um barracão industrial, etc”, explica o sócio e diretor da TRIAR Gestão de Patrimônio, Miguel Russo.
Custos e complexidades de fundos exigem cuidado
Embora o investimento inicial baixo e o valor pequeno das cotas no mercado secundário sejam uma vantagem dos FIIs, é preciso tomar cuidado com os custos desse tipo de aplicação. Valores muito pequenos de investimentos tendem a resultar em rendimentos pequenos e que podem não compensar os gastos com a aplicação.
A BM&FBovespa cobra emolumentos de 0,03% de todos aqueles fundos negociados em bolsa e 0,07% daqueles negociados em balcão organizado. Há também os valores de corretagem, taxas de manutenção e custódia (essa última só é cobrada de quem tem mais de R$ 300 mil aplicados), que variam de corretora para corretora, já que cabe a cada instituição a decisão de quanto dos custos repassará aos clientes.
Quem está interessado em investir também deve pensar bem no prazo: não é permitido aos investidores resgatar as cotas antes de decorrido o prazo de duração do fundo. Como a maioria deles tem duração indeterminada, a saída do investidor só será possível se ele vender suas cotas no mercado secundário.
Em outras palavras, antes de investir, o interessado precisa ter certeza de que não precisará do dinheiro num período de um a seis anos, em média, e investigar se as cotas daquele fundo têm liquidez, ou seja, boa demanda e rapidez de venda, caso tenha de comercializá-las no mercado secundário.
FIIs não são para amadores
Segundo dados da Abecip, os FIIs tiveram boa performance em 2016. Dos 70 fundos, 89% superaram o CDI – que é a taxa de juros praticada entre os bancos e que baliza outros investimentos – e apenas quatro tiveram resultados negativos.
Mas isso é apenas a janela de um ano. Olhando a janela maior, de 2014 a 2016, menos da metade dos fundos superou o CDI ou o IMA-b, que é o índice de mercado dos ativos indexados pelo IPCA. Entre os que tiveram bons resultados nesses períodos estão fundos ligados a empreendimentos de shopping centers e de escritórios de altíssimo padrão.
Por serem fundos compostos por ativos de diferentes tipos e que resultam em diferentes tipos de rendimento, os FIIs não são para amadores. O ideal, segundo os especialistas, é investir via corretora.
Dificilmente um investidor iniciante vai saber diferenciar um fundo mais conservador de outro mais arrojado pelo tipo de negócio imobiliário que compõem os ativos daquele fundo. E eles podem ser vários. Há fundos dedicados a lajes corporativas, outra que apostam em shopping centers e outros que misturam vários tipos de negócios imobiliários.
De maneira geral, fatores como a localização dos empreendimentos que compõem os ativos do fundo, a classificação do fundo (A, AA, etc), histórico de vacância e potencial de valorização precisam ser observados na hora de avaliar um FII.
Entre os principais riscos dos FIIs estão aqueles típicos do mercado imobiliário, como a baixa valorização de um empreendimento, a inadimplência dos compradores ou locatários e até mesmo a possibilidade de falência de uma incorporadora. Mas há também riscos do próprio funcionamento dos fundos imobiliários, como a baixa liquidez das cotas.
