Juros em queda e preços em recuperação: a hora de investir em imóveis é agora

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Após pelo menos dois anos de queda acentuada nos preços, no número de lançamentos e também nas vendas, o mercado imobiliário brasileiro parece estar reagindo à retomada econômica iniciada no primeiro trimestre de 2017. 

Ainda que a retomada para valer, aquela com preços indo além da inflação, com um volume considerável de lançamentos e com um ritmo mais estável nas vendas seja vislumbrado só a partir de 2018, a hora de voltar a investir no setor é agora. Antes que a Selic alcance os 7% ao ano, antes que o estoque volte a ser reposto e antes que os imóveis comerciais voltem a ser ocupados, alerta quem entende do assunto. 

Mas, atenção, o recado é mais para quem é investidor e menos para quem está à procura do primeiro imóvel.

A hora certa para este último perfil depende de outros fatores, como estabilidade no emprego, uma boa reserva e juros acessíveis. 

Em um país com altas taxas de juros – mesmo que em lento ritmo de queda –, quase todo planejador financeiro dirá que o melhor a se fazer é viver de aluguel e investir em outros ativos. 

VEJA MAIS ABAIXO: Como aproveitar o início da retomada do setor

Lançamentos mostram otimismo do setor 

Em termos de lançamentos, dado que é um termômetro do otimismo do setor, as novas unidades voltaram a crescer. Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), divulgados pelo Jornal da Globo, mostram que, nos últimos 12 meses, mais de 73 mil imóveis foram lançados em todo o Brasil, 4,6% a mais do que nos 12 meses anteriores. As vendas também cresceram, 2,3%.

Esse cenário se deve, principalmente, aos empreendimentos populares, alvo do programa Minha Casa Minha Vida, que responderam por 77% dos lançamentos do período. O ritmo de venda desses empreendimentos também cresceu acima da média, 23,8% nas transações em comparação com os 12 meses anteriores.

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Isso não é nenhuma grande novidade, visto que esses imóveis de até R$ 240 mil atendem uma demanda reprimida da população. Mas os dados de um dos principais mercados do país, São Paulo, reforçam os sinais de retomada no setor.

Na capital paulista, segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-SP), os lançamentos cresceram 11% nos oito primeiros meses de 2017 em comparação ao mesmo período de 2016. O número de lançamentos , segundo dados da entidade, também cresceu: 11,7% de janeiro a agosto em comparação ao mesmo período do ano passado, com um total 9.215 novas unidades residenciais.

O estoque, que também é um dado importante porque influencia o preço dos imóveis, já diminuiu bastante em São Paulo, mas ainda está em um patamar alto. Ficou em 19.630 unidades em agosto – bem abaixo do pico de 28 mil de 2015 – e apresenta tendência de baixa, segundo o Secovi-SP. 

Preços estão próximos da estabilidade 

Entre os sinais de melhora do mercado imobiliário, o comportamento dos preços dos imóveis tem chamado a atenção dos especialistas. Em 2017, a queda nos preços iniciada em 2015 desacelerou e algumas cidades já apresentam crescimento no valor médio dos imóveis.

Dados da plataforma VivaReal, por exemplo, que contemplam 30 cidades em diferentes regiões do país e 2 milhões de imóveis usados disponíveis para compra e aluguel, mostram que o preço nominal médio do metro quadrado chegou a R$ 4.833 no terceiro trimestre de 2017 – mesmo patamar do segundo trimestre deste ano, mas levemente abaixo (0,72%) do mesmo período do ano passado. 

Ao mesmo tempo, cidades como Brasília (R$ 7.805/m²), Rio de Janeiro (R$ 7.174/m²), São Paulo (R$ 6.875/m²), Recife (R$ 6.210/m²), Vitória (R$ 5.769/m²), Florianópolis (R$ 5.435/m²), Santos (R$ 5.255/m²), Porto Alegre (R$ 5.119/m²), Salvador (R$ 5.000/m²) e Curitiba (R$ 4.863/m²), apresentaram uma valorização acima da média nacional. 

“A gente enxerga a cidade de São Paulo como aquela em que a recuperação é mais veloz. Talvez por ter sido a cidade que sofreu primeiro o impacto dos distratos [devolução de imóveis comprados na planta para as construtoras e incorporadoras] e que está próxima, agora, de encerrar esse ciclo. Outras cidades ainda vão sofrer mais um pouco com isso”, observa Rafael Fiotto, diretor comercial de lançamentos da VivaReal. Segundo a Abrainc, os distratos recuaram 20% em 2017 e 27,5% em comparação com 2016 em todo o país.

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Mesmo olhando para o preço real, aquele negociado entre vendedor, comprador e banco, o cenário é o mesmo. O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), feito pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), mostram uma queda de 1,03% no preço dos imóveis residenciais de mais de 4 mil municípios brasileiros nos últimos 12 meses.

Para a entidade, “uma recuperação mais forte dos preços dos imóveis está condicionada ao desempenho da economia brasileira. Apesar de vários indicadores recentes do nível de atividades apontarem para uma melhora, a retomada ainda ocorre em um ritmo ainda lento e sujeito a oscilações no curto prazo.” 

Financiamento exige pesquisa

Embora o recuo da taxa básica de juros, a Selic, tenha incentivado a queda das taxas do crédito oferecido no país, as condições do financiamento imobiliário ainda estão longe do ideal. A maior banco do setor, a Caixa Econômica Federal, embora costume ter as taxas mais competitivas, tem restringido o valor a ser financiado e também o ritmo de liberação para algumas linhas.

A Caixa reduziu o teto de financiamento para até 50% do valor dos imóveis usados, para todas as modalidades, no último mês de setembro. Em agosto deste ano, o banco já havia diminuído o teto dos imóveis usados de 80% para 60% ou 70%, dependendo da linha de crédito, e também dos imóveis novos, de 90% para 80%, em todas as linhas do sistema SAC, o mais usados pelos clientes da Caixa.

Outros bancos seguem oferecendo financiamentos para quem tem menos dinheiro na mão para dar de entrada e também reduziram os juros de suas linhas de financiamento imobiliário. Segundo dados do Banco Central, de junho do ano passado para junho deste ano, a taxa média para o financiamento de imóveis para pessoas físicas caiu de 11,2% para 9,2% ao ano.

O Banco do Brasil que, ao diferentemente da Caixa, continua operando a linha pró-cotista do FGTS, é o que tem a menor taxa: 9% ao ano + TR.

Mas é preciso negociar e o olhar o custo efetivo total do financiamento, que envolve outras taxas e custos além da taxa de juros, antes de optar pelo melhor banco.

Como aproveitar o início da retomada do setor

Todo esse quadro é bom para quem está pensando em voltar a investir no setor. Quem pensa em fazer isso pelo modo tradicional, comprando imóveis para uma renda complementar, ainda poderá tirar proveito de uma boa negociação com o vendedor, embora tenha de olhar também outros fatores cruciais para uma boa aquisição, como localização e demanda de locação para aquele tipo de imóvel.

Um retorno menor do que 0,5% ao mês, algo que algumas aplicações de renda fixa estão rendendo no momento, não vale a pena, avisam os especialistas.

Já quem prefere olhar para o investimento indireto em imóveis, como os fundos imobiliários, o momento também é bom porque condiz com a queda dos juros e a necessidade de se arriscar um pouco mais para se ter um bom retorno.

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Para quem já tem certa experiência com renda fixa e um gestor de confiança na manga , os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) podem ser um bom começo para arriscar um pouco mais. E é um começo que exige pouco: há lançamentos com investimento mínimo de R$ 1 mil e, mesmo depois da estreia do fundo, é possível comprar cotas no mercado secundário por menos de R$ 20.

Cada FII tem um perfil, uma composição e, assim, um regulamento próprio, sob a forma de um condomínio fechado. Mas embora o investimento inicial baixo e o valor pequeno das cotas no mercado secundário sejam atraentes, é preciso tomar cuidado com os custos desse tipo de aplicação.

Valores muito pequenos de investimentos tendem a resultar em rendimentos pequenos e que podem não compensar os gastos com a aplicação. 

A BM&FBovespa cobra emolumentos de 0,03% de todos aqueles fundos negociados em bolsa e 0,07% daqueles negociados em balcão organizado. Há também os valores de corretagem, taxas de manutenção e custódia (essa última só é cobrada de quem tem mais de R$ 300 mil aplicados), que variam de corretora para corretora, já que cabe a cada instituição a decisão de quanto dos custos repassará aos clientes.

Para começar nos FIIs agora, Miguel Russo, sócio e diretor da TRIAR Gestão de Patrimônio, sugere aqueles de perfil diversificado, com lajes corporativas na composição e que preveem recebíveis. “Mas tudo com parcimônia”, acrescenta ele, que lembra que a diversificação em geral para os investimentos é sempre o conselho-mor.