O que muda no financiamento da casa própria com a redução do teto da Caixa

Desde o dia 25 de setembro, a vida ficou mais difícil para quem pretende financiar a compra de imóveis usados. A Caixa Econômica Federal reduziu o teto de financiamento para até 50% do valor do imóvel para todas as modalidades.

Em agosto deste ano, o banco já havia diminuído o teto dos imóveis usados de 80% para 60% ou 70%, dependendo da linha de crédito, e também dos imóveis novos, de 90% para 80%, em todas as linhas do sistema SAC, o mais usados pelos clientes da Caixa.

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Embora a avaliação para a concessão de um financiamento envolva outros fatores além do valor do imóvel, como renda familiar, o prazo e o histórico do cliente, quem quiser comprar um imóvel usado de R$ 300 mil agora terá de desembolsar R$ 150 mil de entrada; antes esse valor era de R$ 90 mil.

A Caixa garante que o novo limite é para as futuras operações. As propostas em análise entregues antes do dia 25 seguem nos limites antigos, caso o empréstimo seja liberado. A justificativa da instituição para a mudança é a necessidade de frear o volume de crédito: a contratação em 2017 está cerca de 20% superior ao mesmo período do ano passado, com mais de R$ 62 bilhões emprestados até o momento. O efeito da medida promete ser forte já que a Caixa representa quase 70% do crédito imobiliário concedido no país atualmente. 

Em maio, a Caixa já tinha suspendido a linha pró-cotista FGTS, que usa recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço para o financiamento de unidades de até R$ 950 mil e cobra juros de até 8,66% ao ano de trabalhadores com carteira assinada. Segundo o banco não havia mais recursos para a linha, a segunda mais barata depois do Minha Casa, Minha Vida, e ela só será retomada em 2018.

É preciso olhar para além do teto e dos juros

Mas quem planeja comprar um imóvel usado não precisa, necessariamente, desistir do sonho. Outros bancos seguem oferecendo financiamentos para quem tem menos dinheiro na mão para dar de entrada e também reduziram, ainda que não nos níveis da Caixa, os juros de suas linhas de financiamento imobiliário.

“Fortaleceu-se muito, nos últimos anos, um mito de que crédito imobiliário é só com a Caixa. E ela foi, mesmo, muito fortalecida nesse setor. Mas os outros bancos têm buscado esse cliente. E, nesse cenário, talvez nunca estiveram tão abertos para financiamentos”, aposta o especialista em mercado imobiliário e fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br, Marcelo Prata.

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Entre os bancos com maior patrimônio do país, segundo o Banco Central, todos continuam oferecendo  financiamento de até 80% do valor do imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que rege a maioria dos financiamentos imobiliários no país com recursos da poupança ou repassados pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Ainda em novembro do ano passado, o Conselho Monetário Nacional (CMN) aumentou os limites do SFH. Hoje estão enquadrados no sistema os imóveis de até R$ 950 mil nos estados de SP, RJ e MG e no Distrito Federal e aqueles de até R$ 800 mil nos outros estados.

No quesito juros, a Caixa ainda é a mais competitiva. Com o financiamento de até 50%, a instituição promete taxas a partir de 5%. As demais acenam com percentuais entre 9,24% e 11,4%. Mas os juros não são tudo.

“É preciso conferir nos bancos o CET (Custo Efetivo Total) para poder comparar. Ele inclui todos os custos a serem pagos no financiamento, como seguros e taxas”, alerta o especialista. Se você não puder esperar e tiver uma boa avaliação, é aí que os outros bancos podem ser mais favoráveis.

Compra da casa própria não pode ser precipitada

Apesar do cenário parecer desfavorável, o corte de crédito da Caixa pode vir a calhar. Principalmente se levar as famílias a pensarem melhor o próprio orçamento antes de embarcarem em um financiamento.

“É uma dívida que tem de ser muito bem pensada. Porque isso vai comprometer o orçamento por longo período, talvez mais de 30 anos”, pondera o educador financeiro Jó Adriano da Cruz.

Ele acredita que pode ser uma oportunidade para as famílias repensarem onde investir o dinheiro, fazerem mais economia e entrarem no financiamento em melhores condições. O educador destaca também o movimento de melhora da economia como um sinal a ser levado em conta.

“Se não sentir confiança de ir para outros bancos, pode dar uma segurada no processo. A economia já esteve pior. Hoje, mostra tendência de crescimento. Isso pode se refletir, em seguida, em aumento nas linhas de crédito. Se a Caixa baixa o limite agora, pode subir novamente no próximo ano”, diz Cruz.