A crise econômica ajudou a impulsionar os leilões de imóveis no país nos últimos anos. Muita gente não conseguiu pagar o próprio financiamento ou um empréstimo que tinha um imóvel como garantia e “perdeu” o bem para bancos e credores. Segundo a Associação Nacional do Mutuários (ANM), em 2016, 1,7 mil imóveis foram a leilão por falta de pagamento das prestações. Mas o desenvolvimento desse tipo de transação, que fica cada vez mais digital, também tem ajudado o setor a atrair um público diferente: o comprador de primeira viagem.
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Não à toa, os sites dos leiloeiros parecem cada vez mais com portais de compra e venda de imóveis e outros bens. Segundo a Zukerman Leilões, empresa com mais de trinta anos de atuação no ramo e com sede em São Paulo, 74,5% dos 1.414 leilões promovidos por ela no primeiro semestre de 2017 foram realizados digitalmente.
Ao todo, 3.179 imóveis foram leiloados, sendo 69% de origem judicial (quando o bem tem origem em um processo cível, trabalhista, de falência, execuções fiscais ou dívida de condomínio) e o restante, extrajudicial (quando os imóveis são disponibilizados por pessoas físicas, jurídicas, instituições bancárias ou via alienação fiduciária).
A imensa maioria das pessoas que arrematam bens nesses leilões é formada por pessoas físicas. E isso é assim há bastante tempo. Mas, segundo André Zukerman, diretor da empresa, o perfil desses participantes vem mudando.
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“Percebemos melhor isso de dois, três anos para cá. (...) Na verdade, as pessoas se sentem até mais seguras num leilão pela internet [do que num presencial], está tudo registrado e não tem especulação. Não se pode dar um lance e sair fugindo, já que para participar a pessoa tem que fazer um cadastro”, explica ele.
A presença cada vez maior dos ditos compradores finais tem mudado também a atuação dessas empresas de leilão. “Quando vimos a mudança no público comprador, passamos por mudanças na identidade visual do nosso site e também na linguagem que usamos para falar com o nosso cliente, porque o publico final, que nunca viu leilão na vida, não está acostumado [com os jargões]”, exemplifica André. “Num futuro próximo, espero as transações em leilão passem a ser 100% digitais, da disputa até a escritura do imóvel”, diz o diretor da Zukerman.
Pode até parecer uma imobiliária, mas não é
Embora o desejo das leiloeiras seja despontar cada vez mais como uma opção de compra e investimento para o comprador comum, a aquisição de um bem via leilão exige vários cuidados, mais ainda do que uma compra comum e que já costuma ser burocrática.
Quando vão a leilão, muitos desses bens são oferecidos a um preço inicial bem abaixo da média do mercado, o que seria uma vantagem e tanto. Mas, na opinião de especialistas ouvidos pela Gazeta do Povo, os riscos jurídicos e econômicos são tantos nesse tipo de negócio que vira algo quase inviável para os marinheiros de primeira viagem.
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Algo que nem o próprio diretor da Zukerman recomenda, por exemplo, é colocar todas as economias num imóvel leiloado. “Isso vale para qualquer tipo de investimento”, lembra André Zukerman. Saber que o leilão é uma oportunidade que traz preços mais baixos, mas que exige, entre outras coisas, mais atenção em relação à parte legal e mais tempo – a maioria dos imóveis que vai a leilão está ocupado e leva de seis meses a um ano, se tudo correr bem, para ser desocupado – é fundamental.
Além do fato de estar ocupado ou não, é preciso ficar atento a dívidas com IPTU e condomínio, que podem, se muito grandes, até inviabilizar o negócio.
7 cuidados na hora de participar de um leilão de imóveis:
- Examine o edital do leiloeiro com atenção. Confira as formas de pagamento previstas, a comissão da empresa leiloeira, que geralmente é de 5%, e se o imóvel está sendo oferecido sem pendências. Ainda que não baste confiar 100% nessas informações, verificá-las é o primeiro passo.
- Dê preferência para os imóveis desocupados. Ações de emissão de posse podem demorar e se o imóvel também estiver enrolado em outras ações judiciais, a chance de você não conseguir usá-lo é bastante grande.
- Tenha um advogado, de preferência com experiência na área imobiliária, que possa lhe ajudar em todas as verificações necessárias antes do leilão.
- Mesmo que o edital diga que o imóvel está desimpedido, é necessário fazer uma série de verificações. Algumas típicas de qualquer compra de imóvel. É preciso tirar certidões negativas no cartório de registro de imóveis e no judicial para ter certeza que ele não corre o risco de ser penhorado em razão de outras pendências; consultar as receitas estadual e federal para saber se não há pendências relativas a atividades comerciais passadas no imóvel; e também verificar dívidas relativas a IPTU e condomínio (duas questões que, embora bem mais demoradas, também podem trazer dor de cabeça).
- Tente visitar o imóvel com antecedência. Mesmo que não consiga entrar, veja como ele está por fora, converse com vizinhos, analise fotos. Se puder contar com o auxílio de profissionais de arquitetura e engenharia, melhor ainda. Isso é importante porque os custos com reformas podem fazer com que o barato saia caro no final.
- Pense num lance máximo de antemão para não passar do ponto na hora do leilão. E não esqueça de incluir nesse pacote eventuais gastos com reformas, impostos e advogados.
- Se comprar realmente o imóvel, não se enrole para registrar o arremate. Isso é importante principalmente caso o imóvel seja alvo de outras ações e outros possíveis leilões.
