Quando o consórcio é uma boa opção para investir em imóveis

Enquanto muito setores andaram de lado neste ano até agora, o mercado de consórcio de imóveis tem bom motivos para comemorar. De janeiro a setembro houve um crescimento de 27,3% nas vendas de novas cotas em relação ao mesmo período do ano anterior – só em setembro, foram 31,5 mil novos consorciados no setor de imóveis. Mas quando o consórcio é realmente uma boa opção para comprar imóveis?

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A diferença nas taxas de juros em relação ao financiamento é expressiva, de fato. Se no financiamento há uma taxa anual de 11% ao ano, os consórcios trabalham com taxas de 20% no plano total, o que significa, por exemplo, que em um plano de 15 anos, a taxa é de 1,3% ao ano. “Além disso, os bancos também têm cortado os financiamentos, o que favorece a busca por consórcios”, aponta Jorge Prado, consultor de investimentos e professor de mercado financeiro.

Mas não é só a vantagem financeira que deve ser considerada. Parece clichê, mas primeira regra básica para quem decide fazer um consórcio de imóvel é não ter pressa, especialmente se a intenção de investimento é comprar o bem é para morar, e não apenas para investir.

Mesmo que você não tenha pressa no momento da contratação, o passar do tempo sem a contemplação da carta pode ser frustrante para quem sonha com um residência própria. Além disso, se o consorciado não tem dinheiro para dar o lance fica difícil partir para um financiamento no meio do caminho. O único jeito, neste caso, é esperar e contar com a sorte.

Para quem não tem pressa ...

Para José Roberto Luppi, presidente da regional Sul da Abac, os consórcios suprem uma limitação social, que é a capacidade de poupar alinhada à necessidade de construir um futuro financeiro mais estável. No consórcio, a contemplação e aquisição da casa própria é feita no decorrer do prazo do grupo, ou seja, o consorciado se “autofinancia”, o que permite custos mais baixos e leva, naturalmente, o consumidor a planejar melhor a construção de seu patrimônio.

“É a alternativa mais barata e também uma forma efetiva de poupar. Por exemplo, o consumidor que busca o primeiro imóvel, escolhe, de acordo com seu orçamento pessoal, o valor da parcela, o crédito, o prazo do grupo a que vai aderir. É ele mesmo quem constrói este caminho, que pode ser antecipado por lance ou sorteio”, explica.

Consciência para planejar

Segundo Prado, o consórcio imobiliário também tem sido uma forma de planejamento financeiro em muitas famílias brasileiras. Ele acredita que, como culturalmente o brasileiro tem o sonho da casa própria, muitas vezes não pensa nos custos a longo prazo, na emergência de ter o imóvel em mãos. “Muitos fizeram financiamento no passado, não conseguiram honrar com os compromissos e tiveram os bens retomados. O sonho da casa própria vira um pesadelo”, afirma.

Prado, inclusive, não costuma indicar a compra de imóveis por um casal jovem, por exemplo. “Os jovens muitas vezes não sabem se vão ficar na mesma cidade, o futuro ainda é um pouco incerto. Muitas vezes é preferível viver de aluguel, junto com isso entrar em um consórcio e, dentro de alguns anos, quando já tiverem mais certeza, tomarem uma decisão”, orienta o consultor.

Imóvel como investimento

De acordo com Tatiana Reichmann, diretora-superintendente da Ademilar Consórcio de Investimento Imobiliário, a procura por consórcios como investimento no futuro tem crescido, concorrendo, inclusive, com a previdência privada. Não à toa, o setor de consórcios como um todo também registrou crescimento de 29,3% no acumulado do ano até setembro, e o tíquete-médio registrou alta de 24%, passando de R$ 35,4 mil, em setembro de 2016, para R$ 43,9 em setembro deste ano, o que, segundo a Abac, significa que houve mais contratos com créditos de valores maiores.

“Muitos têm nos procurado preocupados com a aposentadoria. Famílias com mais recursos financeiros sempre investiram em imóvel pensando no futuro, e este tipo de negócio tem crescido. Busca-se um novo imóvel que gerará renda com aluguel e pode, muitas vezes, substituir a aposentadoria via previdência privada. É um planejamento de vida, isso é importante as pessoas terem em mente, porque pode ser que leve um tempo até serem contempladas. Mas se podem esperar, é o melhor negócio”, aponta.

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A Ademilar, inclusive, acaba de lançar uma nova modalidade de lance, que passa a aceitar o valor do imóvel que o consorciado já possui. Funciona da seguinte maneira: o consorciado apresenta matrícula do imóvel e laudo feito por um vistoriador credenciado da Ademilar, com a titularidade e o valor do bem. Se, por exemplo, o consorciado adquire uma cota de crédito de R$ 400 mil e possui um imóvel no valor de R$ 200 mil, pode usar este último como lance e aumentar suas chances de ser contemplado. O imóvel próprio não é transmitido imediatamente para a administradora e este valor só será repassado no momento da consolidação do negócio.

“Isso deve alavancar ainda mais o número de participantes de consórcios, porque era um público que muitas vezes perdíamos, formado por pessoas que já possuem um imóvel próprio mas não tem condições de dar um salto para um novo”, explica. O grupo oferece créditos de R$ 250 mil a R$ 500 mil.

Fique atento

Como relembra Jorge Prado, o mercado de consórcios já sofreu algumas baixas ao longo do tempo, com empresas menores que deixaram seus consorciados na mão e fecharam as portas, inclusive no Paraná. Por isso, é preciso estar atento. “É imprescindível buscar referências sobre as administradoras, ler bem os contratos e saber de seus direitos”, orienta o consultor.

Para Tatiana Reichmann, a confiança neste tipo de serviço aumentou quando houve regulamentação e aumentou a fiscalização. Em 1991, com a edição da Lei 8.177, a fiscalização e a regulamentação das operações de consórcios passaram para o Banco Central do Brasil, e, em 2008, aconteceu a edição da Lei 11.795, conhecida como Lei dos Consórcios, com oito capítulos constando as principais regras desta modalidade de crédito. A lei entrou em vigor em 2009. “Isso traz muito mais segurança ao consumidor. Pelo site do Banco Central ele consegue ter acesso a informações importantes sobre as administradoras, podendo assim tomar uma decisão mais consciente”, completa.