Quando vale a pena quitar o financiamento da casa própria

Para quem tem um financiamento imobiliário, quitar o saldo e se livrar do contrato parece o caminho mais lógico a seguir, mas não é bem assim. A decisão certa, dizem os especialistas depende não só de contas relacionadas a taxa de juros cobrada, ao número de parcelas ou ao valor da prestação, mas também de fatores importantes como o planejamento pessoal, o estilo de vida, as prioridades e necessidades individuais e familiares.

O primeiro passo é estar ciente das condições do financiamento contratado: prazo (que, em geral, vai de 10 a 15 anos, mas também pode chegar a 30 anos, que é o prazo máximo no Brasil) e o sistema utilizado pela instituição de crédito, que pode ser a tabela Price, com parcelas de valor fixo, ou o Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual as parcelas vão reduzindo progressivamente.

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De acordo com o professor Amilton Dalledone Filho, da FAE Centro Universitário, quem tem um financiamento em andamento – e tem condições de reduzir a dívida – deve analisar qual a melhor opção para a sua situação: se mantém o prazo e diminui o valor da parcela ou se diminui o saldo devedor e reduz o número de parcelas. Os bancos e instituições financeiras têm condições de fazer simulações, para ver o que fica mais vantajoso para o cliente.

Nessa simulação é que o consumidor vai observar também de quanto precisará para quitar efetivamente o contrato, excluindo os juros que viriam caso o financiamento fosse levado até o fim. E como em qualquer caso de antecipação, vale pedir desconto também na quitação da casa própria. É partir dessa simulação entregue pela instituição é que você fará os seus cálculos e decidirá se vale a pena quitar o contrato ou não.

“Se você tem dinheiro para quitar integralmente a dívida, é preciso avaliar qual a taxa de juros que está pagando no financiamento. Se for razoável, tipo 8% ao ano, pode aplicar esse dinheiro, tirar os juros, pagar a parcela e ainda vai sobrar dinheiro no final”, aconselha Dalledone. A mesma opinião tem o presidente da Associação Brasileira de Educadores Financeiros (Abefin) e criador do canal Dinheiro à Vista, Reinaldo Domingos, que é radicalmente contra alguém abrir mão de sua reserva financeira para quitar um imóvel que está financiado.

A antecipação de financiamento é um dos maiores erros que se comete no Brasil. As pessoas que têm algum recurso financeiro ou um financiamento deveriam buscar uma reserva financeira estratégica, buscar outros sonhos e até mesmo a sua independência financeira, independentemente de ter um financiamento de 20, 30 anos”, argumenta Domingos. “A pessoa pode usar o FGTS sim, mas para dar uma entrada, não para dilapidar o fundo, porque ele é uma garantia que você tem se for demitido para reconstruir a vida, se recolocar no mercado ou mesmo investir em uma nova profissão, explica

Para quem já tem um recurso guardado e pensou em usá-lo na quitação do financiamento, Domingos adverte: não é uma boa ideia. “Se eu tenho R$ 100 mil de financiamento e tenho R$ 100 mil no banco, eu ficaria com o meu dinheiro e deixaria o financiamento seguir naturalmente. O grande segredo aí é capitalização. Hoje não tem ninguém capitalizado. Por quanto tempo você manteria o seu padrão de vida se você perdesse o emprego? Quem disse que dívida de financiamento é um problema? Ao contrário. É a melhor forma de você ficar endividado, porque você pode ter um alongamento tranquilo da dívida. O seu sonho da casa própria já está realizado”, afirma. “Não tem coisa pior do que depender do seu salário e não ter reserva nenhuma”, ressalta Domingos.

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Para quem pensa em sacar o fundo de garantia, Dalledone Filho recomenda não usá-lo inteiramente. Em um exemplo em que a parcela do financiamento é de R$ 1 mil, ele sugere abater 60% do saldo da prestação com o fundo, o que resultaria em uma parcela de R$ 400 mensais para pagar.

“Se a pessoa se programar, ela pode guardar a diferença, fazer uma aplicação financeira, e com o dinheiro que vai juntando pode abater depois no saldo da dívida”, ensina o professor, que alerta para a baixa remuneração do FGTS – cerca de 3% ao ano. Por isso, segundo ele, é importante buscar uma aplicação mais rentável. A dica de usar apenas uma parte do recurso vale também para a possibilidade de saque a cada dois anos que todo mutuário tem direito a fazer.

Para quem contratou um financiamento com juros mais altos à época a dica é fazer a portabilidade para um financiamento com taxa de juros menor em outra instituição financeira. Mas Dalledone observa que nem sempre essa operação vale a pena, pois existem despesas para se fazer a transferência de contrato, o que pode não compensar se a diferença na taxa de juros for muito pequena. “O interessante é mirar na redução do número de parcelas, pois aí sim você vai pagar menos juros”, diz. Além da taxa de juros, o que encarece um financiamento é o prazo, segundo o especialista.

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Para quem ainda está na dúvida sobre sair do aluguel e entrar no financiamento, Domingos dá um exemplo: “Imaginemos que você mora numa casa que vale R$ 300 mil e paga R$ 1 mil de aluguel. De repente você ganhou R$ 300 mil de uma indenização, por exemplo. Eu te digo: não compre a casa, fique no aluguel. Porque se eu pegar esse valor que eu recebi e colocar numa aplicação financeira, vou tirar mais do que o valor do aluguel, e continuo saudável financeiramente. Agora, se o valor do aluguel nessa mesma casa for de R$ 3 mil, aí eu posso pensar, por exemplo, em dar uma entrada no imóvel com o valor que eu ganhei e financiar o resto, mas não financiar tudo para continuar com boa parte do dinheiro guardada. Você tendo reserva, a dívida passa a ser insignificante, porque você tem caixa para pagar a prestação a qualquer momento. Simples assim”, explica.