Na prática
Agente financeiro tem cinco dias para fazer contraproposta ao cliente
As novas regras da portabilidade facilitaram a vida do mutuário que não precisa mais pedir ao banco seu histórico de pagamento e levantar o valor presente da dívida para migrar a operação para outra instituição. O processo agora é automático, inclusive a liquidação do empréstimo, que é feita por TED, dispensando o uso do boleto. O banco tem cinco dias, a partir do comunicado do interesse do cliente em migrar o crédito para outro instituição, para fazer uma contraposta. Se isso ocorrer, os bancos são obrigados a se comunicarem para executar todos os passos da portabilidade.
O cliente também não precisa fazer nova escritura, apenas averbação no cartório (que custa cerca de R$ 240) para transferir a garantia (o imóvel) para o novo credor. Também não é necessário pagar Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) que varia de 2% a 4% do valor do bem, dependendo do estado, porque o bem continuará no nome do mesmo proprietário.
No entanto, o interessado precisa estar ciente de que portabilidade implica em nova operação de crédito, em que é preciso passar na análise de risco da instituição para onde está migrando seu crédito. Outra orientação é não se ater apenas à taxa de juros, mas ao custo efetivo total do novo empréstimo, que leva em conta outros gastos, como cobrança de taxa de início de relacionamento e de administração e avaliação do imóvel por engenheiros.
Para inibir irregularidades, foi definido que a portabilidade é restrita ao saldo devedor e ao prazo remanescente. Além disso, os bancos não podem condicionar a migração à aquisição de qualquer outro produto.
Avaliação
Veja, na opinião do diretor de estudos e pesquisas econômicas da Associação Nacional de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel de Oliveira, quais são os pontos levados em consideração pelos bancos que contam neste momento a favor e contra a portabilidade:
Contra
As taxas de juros já são baixas e muito parecidas entre as diversas instituições financeiras, o que reduz a margem para reduções.
Estas taxas de juros vêm se mantendo inalteradas há algum tempo, mesmo em um momento em que a taxa básica (Selic) subiu.
O mercado possui incertezas quanto à economia e amarga riscos maiores de inadimplência por conta de um menor crescimento econômico e inflação mais alta.
A favor
O banco pode conquistar a fidelização do cliente por longo período de tempo.
Neste período, são agregadas novas receitas como venda de seguros, consórcios e planos de previdências, além de outras operações de crédito como cheque especial e cartão de crédito.
Com a portabilidade, é possível aumentar o número de clientes.
Com a portabilidade do crédito imobiliário, que entrou em vigor efetivamente ontem, a Caixa Econômica Federal, dona de quase 70% desse mercado, será pressionada a negociar contratos antigos, com juros mais altos, se não quiser perder os clientes. O Banco do Brasil (BB), que tem uma carteira ainda pequena, está pronto a oferecer taxas semelhantes às cobradas pelo maior concorrente do ramo. Até então, os juros mais baixos oferecidos pela Caixa foram destinados aos novos contratos, clientes que estavam comprando o imóvel pela primeira vez.
INFOGRÁFICO: Veja a influência da taxa de juros via portabilidade para o financiamento imobiliário
Os bancos privados também estão atentos, embora o ambiente macroeconômico, com alta na Selic (taxa de juros básica da economia) seja pouco propício a uma maior disputa no sistema financeiro por novos correntistas. "A Caixa estava numa situação muito confortável. Se o Banco do Brasil tiver apetite e interesse em continuar expandindo sua carteira de crédito imobiliário, a Caixa pode ser obrigada a renegociar contratos, principalmente de clientes com quem tem alto nível de relacionamento, como produtos de capitalização, seguro e aplicações", prevê o diretor da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac), Miguel de Oliveira.
Segundo o vice presidente de Habitação da Caixa, José Urbano Duarte, o foco da instituição continuará sendo a concessão do crédito a quem está comprando a casa pela primeira vez. Duarte disse, no entanto, que o banco está preparado e vai analisar o comportamento num primeiro momento.
A expectativa do governo e do Banco Central (BC) é que comece no país um processo que vai permitir a médio e longo prazo uma redução das taxas de juros na modalidade e um certo nivelamento entre as instituições no custo dos empréstimo para a compra da casa própria. As taxas hoje variam entre 11% e 8,3% ao ano, mais a TR.
Nesse tipo de financiamento de longo prazo (30 a 35 anos), qualquer ponto percentual faz diferença. De acordo com projeções da Anefac, a redução de meio ponto porcentual em um contrato habitacional de 30 anos resulta para o mutuário uma economia de 10% no valor final do financiamento.
O Banco Central espera ainda que a automatização do processo de portabilidade do crédito imobiliário ajude a deslanchar no país a migração de outras modalidades de financiamento, o que já é permitido, desde dezembro de 2006. Em abril deste ano, foram realizadas 43,6 mil operações, no montante de R$ 390,7 milhões.
R$ 3,5 bilhões foram movimentados em negócios no primeiro fim de semana do 10º Feirão Caixa da Casa Própria, que reuniu entre sexta-feira e domingo 64,7 mil visitantes em São Paulo. De 16 a 18 de maio, será a vez de Brasília, Belém, Belo Horizonte, Curitiba, Fortaleza, Recife, Rio de Janeiro e Salvador receberem o evento. No total, o feirão está oferecendo mais de 370 mil imóveis nesta edição, incluindo unidades do Programa Minha Casa Minha Vida.
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