Alugar imóveis fica mais fácil com a dispensa de fiador

A famosa MP do Bem, que trouxe uma série de medidas de desoneração tributária e de estímulo ao mercado imobiliário, tem uma novidade que promete melhorar a vida de pessoas que precisam alugar um imóvel e sofrem para encontrar fiadores. Trata-se do fundo de locação, que nada mais é do que um fundo de investimento financeiro comum, cujas cotas servirão de garantia para o proprietário, no caso de falta de pagamento dos aluguéis.

Segundo o Ministério da Fazenda, os bancos devem começar a criar os fundos a partir desta segunda-feira, quando a Medida Provisória 255 (a MP do Bem) for sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva.

- É constrangedor pedir para alguém ser fiador, porque sempre existe o risco para quem dá a fiança - afirmou o secretário-adjunto de Política Econômica do Ministério da Fazenda, Otávio Damaso, um dos técnicos responsáveis pela criação do novo fundo.

A advogada baiana Camila Nascimento sentiu na pele essa dificuldade. Ela precisou bater de porta em porta de imobiliárias para conseguir alugar um apartamento. No fim de 2004, Camila foi aprovada num concurso do Ministério Público do Distrito Federal e teve de se mudar às pressas de Salvador para Brasília. Segundo Camila, quase todas as imobiliárias exigiram que ela apresentasse dois fiadores: um deles com imóvel próprio em Brasília e outro com renda mensal três vezes maior do que o valor do aluguel.

- O problema é que eu não conhecia ninguém aqui. E apesar de meus pais terem imóvel próprio, nenhuma imobiliária os aceitou como fiadores, porque o apartamento é em Salvador - contou ela.

A solução foi fazer uma caução. Camila precisou depositar o correspondente a três meses de aluguel numa conta de poupança em nome do proprietário do apartamento. Esse valor, segundo ela, equivale à multa por rescisão do contrato e ficará retido durante um ano, período em que ela vai morar no imóvel.

- Esse acordo ainda pode ser considerado vantajoso. Muitas imobiliárias exigem que as pessoas paguem uma caução de 12 meses de aluguel - disse a advogada.

O mecanismo do novo fundo de locação é simples: o inquilino deposita como garantia a quantia acertada com o dono do imóvel a ser alugado. O dinheiro fica rendendo e, no caso de inadimplência, o contrato já prevê que o locador tem o direito de resgatar a aplicação. Se o contrato se encerrar, a pessoa que pagou pelo aluguel do imóvel fica com seu capital investido. O novo instrumento também poderá ser dado por terceiros. Por exemplo, um pai que tenha recursos num fundo de investimento tem a opção de oferecê-los como garantia para o aluguel de um imóvel para seu filho.

Damaso explica que a escolha do tipo de fundo de locação fica a critério do banco ou instituição que vai oferecê-lo, podendo ser de renda fixa, variável ou mesmo misto.

- É um fundo de investimento financeiro qualquer, com as mesmas regras a que os demais estão sujeitos. A novidade é que há diferenças jurídicas (de garantia ao locador) - explicou o secretário-adjunto.

Pessoas que querem comprar um imóvel, mas que precisam poupar antes, estão entre os que mais podem se beneficiar do novo fundo de locação, que oferece rendimentos para as garantias que são dadas para o aluguel. Acaba sendo uma espécie de poupança forçada, sem contar que o inquilino fica livre dos demais mecanismos de garantia que existem hoje no mercado, como a caução ou o seguro-aluguel e o próprio fiador.

- O seguro, por exemplo, é um custo que muitas pessoas são obrigadas a ter, mesmo sabendo que vão honrar seus compromissos de aluguel - disse Damaso.

Governo e setor imobiliário não sabem avaliar quantos locatários poderão recorrer ao novo fundo, que poderá ser usado de forma integrada a outra garantia de locação, como o seguro-fiança. Mesmo assim, as apostas são de que, a médio e longo prazos, os fundos possam começar a esquentar o mercado imobiliário.

- O novo fundo aquece (o mercado) de maneira marginal, mas vai criando um conjunto maior de garantias para investidores nesta época de juros recuando - avalia o vice-presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), João Crestana.

Para ele, com os rendimentos de renda fixa perdendo um pouco da atratividade, os investidores poderão se interessar pelo mercado de imóveis que oferece, por exemplo, os fundos imobiliários ou até mesmo a aplicação direta num imóvel. Hoje, 17% dos imóveis no Brasil estão alugados, e a fiança é o principal instrumento de garantia