Regras que entram em vigor em 2019 devem turbinar venda de imóveis de classe média

A partir de janeiro de 2019, novas regras para o crédito imobiliário entrarão em vigor no país, prometendo um novo fôlego a um setor que passou os quatro últimos anos patinando. A concessão de mais crédito para imóveis de até R$ 500 mil deve ser o principal efeito das mudanças. Para além dos bancos, que terão mais liberdade para agir sem necessidade de criatividades contábeis, os efeitos dessas medidas para construtoras e consumidores, no entanto, dependerão também de outros fatores, como emprego e renda.

Basicamente, o que o Conselho Monetário Nacional (CMN) decidiu na 4.676 em julho foi liberar o uso do FGTS para imóveis mais caros (de R$ 950 mil para R$ 1,5 milhão, em todo o Brasil), flexibilizar a alocação dos recursos da poupança por parte dos bancos e – até como forma de contrabalançar a colher de chá dada ao segmento de luxo – definir medidas técnicas que incentivarão a concessão de mais crédito para imóveis residenciais de até R$ 500 mil. 

O órgão também sugeriu que o setor, se assim quiser, passe a usar outras referências para firmar seus contratos, algo restrito hoje à Taxa Referencial (TR) – algo que deve ajudar em transações entre incorporadoras e fundos de investimento, e na geração de mais recursos para o setor.

Em seis anos, começando em janeiro de 2019, o Banco Central estima que um adicional de R$ 80 bilhões será destinado à compra da casa própria no país com essas novas regras. O diretor executivo de estudos e pesquisas econômicas da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac), acostumado a acompanhar os juros das principais operações de crédito a cada movimento da Selic, Miguel de Oliveira, no entanto, diz que ainda é cedo para saber se o volume adicional de dinheiro para a habitação chegará a tudo isso. 

“Mas as mudanças são positivas, sim (...) Com mais recursos entrando, maior deve ser a oferta de crédito”, avalia ele, que também acredita que, ao menos em tese, uma maior liberdade para os bancos no crédito imobiliário também possa levar a uma redução de juros ao consumidor lá na frente.

LEIA TAMBÉM: Vendas de imóveis devem crescer 15% em 2018 e preços não sobem, dizem entidades

Para o diretor executivo financeiro e de relações com investidores da Gafisa, Carlos Calheiros, existe uma parcela significante de pessoas que pretendem financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão, mas que não conseguiam devido à limitação anterior para o uso dos recursos do FGTS. Com a crise nos últimos anos, os bancos ficaram mais restritivos para conceder empréstimo. 

“A medida vai ajudar tanto na liquidez do que já tem em estoque quanto para os futuros lançamentos. Não são medidas que terão impacto imediato, mas que vão contribuir para o setor ao longo do tempo”, diz Calheiros. Uma nota da BTG Pactual a clientes, na ocasião do anúncio, dizia que essa parte das mudanças iria beneficiar, em especial, empresas como Cyrela e Even, que possuem altos estoques de imóveis nessa faixa.

À parte dos imóveis de luxo, a medida que mais pode mexer com as famílias brasileiras é a do incentivo à concessão de crédito para unidades de até R$ 500 mil. Embora tenham ainda sejam obrigados a direcionar 65% da captação da poupança para financiamento imobiliário, os bancos não precisarão mais destinar 80% desse montante a operações dentro do Sistema Financeiro de Habitação, o SFH. Ao invés disso, destinarão esses 80% ao financiamento de imóveis residenciais de até 500 mil. Operações com CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LHs (Letras Hipotecárias) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), entre outros ativos, também não poderão mais fazer parte dessa aplicação dos recursos da poupança pelos bancos. 

De acordo com as novas regras, as instituições que financiarem unidades nessa faixa poderão multiplicar o montante por 1,2 na contabilização do patamar mínimo que deve ser direcionado ao crédito imobiliário, uma espécie de bônus contábil. 

“É um incentivo técnico aos bancos que deve contribuir para uma parcela que ficou no vácuo, que são os imóveis entre R$ 240 mil e R$ 500 mil, já que não se enquadram dentro do Minha Casa, Minha Vida”, diz o presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), Luiz Antonio França.

Na prática, a expectativa é de que, ao ‘correr’ para conceder crédito, os bancos sejam menos criteriosos na análise de clientes também desta faixa, que é a grande maioria dos imóveis no país. “Embora os bancos financiem, oficialmente, até 80% do valor do imóvel, esse porcentual está, em média, em 66%. Se mais consumidores tiverem acesso ao crédito para essas unidades, indiretamente, as construtoras também serão beneficiadas”, avalia o economista e sócio dirigente da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, Fábio Tadeu Araújo.

Essa menor rigidez na concessão de crédito, porém, é a única mudança que o especialista vê como real para o consumidor. “Já estamos num momento de juros em baixa. É pouco provável que o consumidor tenha uma melhor condição de financiamento [em 2019] do que tem hoje”, observa Araújo. 

Falando mais diretamente das famílias em busca do sonho da casa própria, fatores como emprego e renda são ainda mais importantes do que o volume de crédito disponível, e o país está longe de ver uma recuperação clara nesse sentido. Basta ver a sobra de R$ 114 bilhões em recursos da poupança, vislumbrada pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), para os próximos dois anos no país. De que adianta mais crédito disponível se não há ninguém com condições para tomá-lo?

Muito dinheiro para aquisição, pouco para a construção

A parcela dos financiamentos imobiliários destinada à construção dos imóveis ficou menor nos últimos anos. Dados do Banco Central mostram que a cada R$ 100 desembolsados, R$ 19 foram para a construção, o que inclui empréstimos para compra de material de construção e reformas. O restante foi direcionado para a aquisição de imóveis por famílias ou empresas. E as novas regras não mexem nisso.

Para reduzir a resistência dos bancos em oferecer mais crédito às construtoras e incorporadoras, o setor negocia com o governo medidas para diminuir o risco do crédito. Entre elas está o uso do chamado patrimônio de afetação – quando o empreendimento é constituído legalmente separado da construtora, com CNPJ e contabilidade próprios – em casos de recuperação judicial e a contratação de seguros de términos da obra. 

“Temos um mercado ansioso por compra de imóveis, mas não estamos conseguindo entregar por falta de crédito”, diz José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção. No primeiro trimestre (número mais atualizado), as vendas superaram os lançamentos em 14 mil imóveis, o que fez com que houvesse redução de 15% no estoque de unidades habitacionais, para 123 mil. 

Martins considera insuficientes as medidas adotadas pelo governo nesta semana para tentar destravar o crédito imobiliário, como a ampliação do uso do FGTS na compra de imóvel de até R$ 1,5 milhão. “Não adianta financiar apenas os compradores se a construtora não tem como erguer o empreendimento.”