Sim, nós temos uma bolha imobiliária

A bolha imobiliária brasileira deixou o campo da percepção e é uma realidade, de acordo com um número cada vez maior de economistas. De 2009 para cá, o custo de aquisição de um apartamento subiu em média 70%, contra uma inflação de 32% no período. Mas, diferentemente da bolha norte-americana, que abalou os mercados de todo o mundo em 2008, a brasileira não vai estourar, mas murchar lentamente. Os preços devem ter queda real – já descontada a inflação – nos próximos quatro anos. Algumas projeções estimam um recuo de, no mínimo, 10%.

INFOGRÁFICO: Preço do metro quadrado subiu mais que o dobro da inflação

A discussão cresceu depois que o norte-americano Robert Shiller, prêmio Nobel de Economia em 2013 e conhecido por ter previsto o estouro da bolha do mercado imobiliário dos EUA, analisou, a pedido de investidores internacionais, o comportamento dos preços de imóveis no Brasil. E ele não teve dúvida: trata-se, sim, de uma bolha.

O professor João Basílio Pereima Neto, economista da Universidade Federal do Paraná, concorda, mas afirma que é uma bolha que vai esvaziar e não implodir. "2014 vai ser um sinalizador de como este ajuste vai ocorrer e em que velocidade. Mas é um processo que devemos ver nos próximos quatro anos, com queda real de preços."

Ao comparar os preços dos imóveis com o nível de déficit habitacional, a renda, o crédito e os valores dos alugueis, Pereima chegou à conclusão que os atuais níveis de preços não se justificam nas principais capitais. E, com o comprador de imóvel incapaz de pagar preços tão elevados, os patamares atuais não devem se sustentar.

Desemprego

Um dos primeiros econo­mistas a publicar estudos téc­nicos sobre o tema no Bra­sil, Luciano D’Agostini, do Grupo de Macroeconomia Estru­turalista do Desenvolvimento, diz que a bolha começou a se formar em 2003, mas foi a partir de 2007 que os preços dos imóveis começaram a superar os indicadores de inflação no país.

Para ele, o ajuste de mercado deve ocorrer em quatro anos. Ele prevê uma queda mais expressiva – de até 40%, já descontada a inflação, nesse período. Segundo ele, os preços devem cair mesmo em um cenário ainda de déficit habitacional relevante e desemprego baixo – este último, aliás, uma característica comum entre em países que viveram bolhas. "Qualquer soluço do nível de emprego provoca um efeito grande sobre a inadimplência. Além disso, há fatores de risco, como o endividamento, a alta dos juros e a menor liquidez de recursos no mercado, o que pode afetar também as empresas do setor", diz.

Preço é reflexo de alta nos custos de construção, afirma Ademi

O termo bolha imobiliária costuma causar calafrios nas empresas do setor. Embora os preços tenham subido bem acima da inflação a partir de 2007, construtoras, incorporadoras e imobiliárias descartam o uso do termo. O presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR), Gustavo Selig, afirma que não houve especulação de preços no setor e que os aumentos apurados nos últimos anos foram reflexo da alta dos custos, puxados pelos terrenos e pela mão de obra.

Segundo ele, o mercado passa por um período de ajuste, mas isso não significa que haja bolha e nem que os preços vão cair. "Pode haver um ou outro caso entre os projetos que estão com preços fora do mercado. Mas são pontuais", diz. Segundo ele, os preços dos imóveis, neste ano, devem acompanhar os índices de inflação, com alta de 6% a 8%.

A favor do seu argumento, Selig cita o fato de que não há consenso no mercado sobre a existência de bolha no Brasil. É o caso do economista Ricardo Amorim, que diz que os padrões de preços no Brasil, embora elevados, não estão tão altos para países emergentes. Amorim diz que pelo menos dois fatores são comuns a países que tiveram bolhas imobiliárias. O primeiro é o crédito sobre o PIB acima de 50% e alto consumo de cimento per capita – de no mínimo 400 quilos por ano. Em seu blog, Amorim lembra que o Brasil não atingiu nenhum desses dois patamares. Para ele, ainda há espaço para os preços subirem, não na mesma proporção dos últimos anos, mas, ainda assim, deve vir mais alta por aí.

Conservador

Apesar de descartar a existência de bolha, o setor dá sinais de que será mais conservador nos lançamentos. No início do ano, a Ademi divulgou projeção de aumento de até 70% no número de lançamentos verticais – para algo entre 7,2 mil e 7,5 mil unidades – para 2014. Mas tudo indica que esse volume não vai se confirmar, segundo Selig.