Nada de SPC, Serasa nem seguro-fiança. Mesmo quem tem “nome sujo na praça” pode alugar um imóvel pela Alpop, startup de Campinas que desenvolveu um sistema próprio para medir as chances de inadimplência de um locatário. O serviço deve chegar à cidade de São Paulo ainda este ano.
Após quase dois anos estudando padrões de inadimplência, a startup confirmou uma intuição: na hora de pagar as contas, a população de baixa renda prioriza comida e habitação. Gente que paga o aluguel em dia, mas não tem condições de acessar o mercado formal de moradia.
Enquanto a taxa de inadimplência para aluguel gira entre 5% e 7% (no estado de São Paulo), na baixa renda este número cai para 3%, explica Lilian Veltman, especialista em habitação e CEO da startup.
“Os estudos que fizemos confirmaram que os riscos que teríamos seriam baixos.”
Em quatro meses de operação, a Alpop ainda não teve nenhum caso de inadimplência. Mas tem previsão de caixa para dar conta da média de 3%. Mais de 500 imóveis já passaram pela plataforma, todos em Campinas (SP).
A startup funciona de forma semelhante a outras da área de locação. Tudo é feito por meio de uma plataforma online, o cadastro dos imóveis, envio da documentação, assinatura do contrato. Além de fornecer a tecnologia, a empresa viabiliza as garantias jurídicas do processo.
Essas garantias é que são o grande diferencial da Alpop, já que ela atende um público que seria rejeitado em imobiliárias tradicionais — mesmo nas mais moderninhas, com tecnologia de startup. “Atender a população de baixa renda implica em não utilizar a análise de crédito tradicional”, explica Veltman.
Ter o nome negativado não é exclusividade de quem tem poder aquisitivo mais baixo. Mas há uma tendência mais forte de inadimplência onde a renda domiciliar per capita é mais baixa, como mostra um estudo da Boa Vista SCPC, que cruzou seus dados com os do IBGE.
No caso da locação, há um agravante. É de praxe que imobiliárias e aplicativos exijam comprovação de renda. Há uma fatia imensa da população brasileira que possui renda o suficiente para pagar seu aluguel em dia — mas não tem como comprovar.
Dados de novembro, da Pnad Contínua, estimam que um contingente de 38 milhões de brasileiros trabalham sem ter carteira assinada nem CNPJ. Os trabalhadores informais representam 41% do pessoal ocupado do país.
Os números dão uma dimensão do potencial de crescimento da Alpop, que pretende atuar em todas as regiões metropolitanas do país até o final de 2022. Lilian Veltman brinca que o potencial de expansão da empresa é tão grande “que a gente não divulga o número, porque dá a impressão de que é mentira”.
O déficit habitacional brasileiro é de cerca de 7 milhões de moradias, segundo estudo da FGV. Parte destas pessoas poderia migrar para a locação, na avaliação da Alpop.
Segurança dos dois lados
Mas há outro público, também gigante, de pessoas que acessam um mercado informal de moradia. O modelo, conhecido como “no fio do bigode”, traz riscos para os dois lados, de proprietários e locatários.
“O proprietário fica com o risco de o inquilino ir embora e levar tudo, de ter inadimplência. E o inquilino corre o risco de ser mandado embora a qualquer momento, de aumentos súbitos”, resume a diretora da Alpop.
A média dos negócios fechados pela plataforma gira entre R$ 900 e R$ 1,2 mil, condomínio incluso, o que está dentro da média de mercado.
A startup não trabalha com seguro nem fiador. Um fundo da própria Alpop garante o pagamento em dia para o proprietário, em caso de atraso.
A empresa trabalha com um limite de até R$ 1,7 mil. O valor considera 30% da renda de uma família que recebe seis salários mínimos.
Solução para vazios urbanos
Inicialmente, a Alpop pensou em trabalhar com um perfil de proprietário “de bairro”. Pessoas que construiram dois ou três imóveis além do seu próprio, muita vezes até no mesmo terreno.
Mas a startup já está se reunindo com empreendedores imobiliários que estudam passar prédios inteiros para locação, o que pode minimizar o problema do vazio urbano nas grandes cidades brasileiras.
“São imóveis bons, próximos à rede de transporte de transporte, com toda a infraestrutura, mas que não eram acessíveis para este público porque eles não comprovam renda e são negativados”, relata a diretora da Alpop.
Ao mesmo tempo, estes empreendimentos muitas vezes são descartados pela classe média, em função da localização. A Alpop estima que um aluguel no Centro de São Paulo pode sair mais barato do que nas comunidades de Paraisópolis ou Heliópolis, onde a infraestrutura urbana é mais precária.
Resultados
Em quatro meses de operação, a Alpop atingiu a meta de ter mais de 500 imóveis passando pela plataforma. A empresa atua somente em Campinas, por enquanto. Até o fim deste ano, a meta é expandir para a Grande São Paulo e Ribeirão Preto. Em 2020, estar em todo o estado.
A expansão nacional vem na sequência. A ideia é estar em todas as regiões metropolitanas até 2022. Com cerca de 25 pessoas na equipe, a Alpop é fruto da união do Instituto Urbem, que trabalha com soluções voltadas à inclusão urbana, com a desenvolvedora de software Caiena, cuja metodologia de design focada no cidadão recebeu um dos mais importantes prêmios de design do mundo, o iF Design Award.
