Valor dos imóveis continua em queda e setor ainda não enxerga recuperação

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Os imóveis residenciais tendem a passar por uma nova temporada de desvalorização em 2017, com crescimento dos preços abaixo da inflação ou até mesmo com queda nominal. Se as previsões de empresários e analistas se confirmarem, este será o segundo ano consecutivo de baixa do mercado imobiliário, conforme mostram as principais pesquisas do setor, o que significa mais um ano de pressão sobre os resultados das incorporadoras e construtoras.

Em 2016, o preço dos imóveis avançou apenas 0,57%, de acordo com dados do Índice FipeZap, que analisa os valores médios de casas e apartamentos anunciados pela internet em 20 cidades. Já o IGMI-R, indicador calculado com base nos dados de avaliação de moradias financiadas em nove capitais, mostra uma queda de 2,43% de janeiro a novembro. Apesar das diferenças das pesquisas, ambas constatam queda real na faixa de 4% a até quase 6% no valor dos imóveis no ano passado, já que a inflação medida pelo IPCA deve bater em 6,38%.

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A grande quantidade de imóveis não vendidos é um dos maiores problemas do setor. Em São Paulo, maior mercado imobiliário do país, há 24,6 mil imóveis residenciais na planta, em obras ou recém-construídos à espera da venda. Esse montante é 26% maior do que a média histórica do estoque da cidade nos dez anos anteriores, de 19,6 mil unidades, de acordo com pesquisa do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

A situação levará muitas incorporadas a optar pela concessão de descontos para garantir a entrada de recursos no caixa, principalmente pela vendas de unidades prontas, que geram despesas de manutenção, condomínio e IPTU.

O vice-presidente executivo e diretor de incorporação da Eztec, Silvio Zarzur, afirmou que a companhia terá uma postura mais agressiva para dar liquidez ao estoque e aos lançamentos de novos projetos. “Vamos baixar um pouco a base de preço, a rentabilidade e fazer girar a empresa”, disse o executivo em reunião pública com investidores. “Vamos vir com preços agressivos, mesmo nos lançamentos”, completou.

O diretor de relações com investidores da Gafisa, André Bergstein, afirmou que a incorporadora permanecerá focada em ganho de liquidez, possivelmente acelerando a venda de ativos. Segundo o executivo, a companhia avalia constantemente o custo-benefício entre baixar o preço dos estoques para acelerar a venda, ou manter os preços e ter vendas mais lentas. “Esse é um trade off que tem que ser pensado todo dia devido ao momento do mercado e aos estoques elevados”, disse.

Crise prolongada

“Estamos vivendo uma situação econômica grave, com desemprego em alta e renda em queda. Há muitas pessoas com imóveis à venda, e as incorporadoras estão com estoques altos. Com a demanda reprimida, a tendência é que os preços caiam”, avalia o economista e coordenador do Índice FipeZap, Eduardo Zylberstajn

Parte da perspectiva negativa para o setor é explicada pela crise prolongada e pela incerteza sobre se haverá, de fato, a retomada do crescimento econômico, o que poderia aliviar o desemprego, reverter a perda de renda e aumentar a confiança da população para fechar a compra de um imóvel.

No entanto, as turbulências políticas e a falta de estímulos à economia cortaram pela metade as previsões de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil. Segundo o Boletim Focus, as projeções de alta do PIB para 2017 passaram de 1,3% em 14 de outubro para 0,5% em 2 de janeiro. Os dados indicam que o fim da recessão pode ficar só para 2018, visto que algumas instituições participantes da pesquisa já projetam nova contração do PIB em 2017.

Dessa forma, a crise deve fazer com que muitas famílias continuem adiando a aquisição de um imóvel ou então optem por rescindir os contratos de apartamentos negociados ainda na planta.

“Os preços devem ter queda nominal em 2017, fruto dos ajustes pelos quais está passando o mercado”, avalia o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto Duarte de Abreu Filho.

Pelo lado positivo, Duarte menciona que a esperada trajetória de queda da Selic ao longo do ano permitirá que os financiamentos bancários para compra de imóveis tenham redução da taxa de juros gradualmente, voltando a estimular o mercado imobiliário. “A partir do segundo semestre de 2017, a taxa básica de juros estará perto de 10% ao ano. Com isso, o mercado poderá ver mais disponibilidade de recursos para financiamentos, com juros menores”, afirmou.