O mercado imobiliário empresarial é vasto e repleto de modalidades contratuais adaptadas para atender às diversas necessidades de empresas e investidores. Uma dessas modalidades é o contrato built to suit, assim denominado por ser um modelo utilizado para grandes projetos empresariais que demandam imóveis com características específicas para o desenvolvimento dos negócios.
Com o crescimento de setores como varejo, indústria e serviços, esse tipo de contrato tem ganhado relevância nos últimos anos, oferecendo vantagens tanto para locadores quanto para locatários.
“Essa modalidade de contrato surgiu para atender as necessidades de determinadas empresas, que precisam de imóveis com características específicas ligadas às suas atividades operacionais, e de investidores, que são proprietários de imóveis e podem dispor de recursos para construir ou reformar substancialmente um imóvel”, explica a especialista em direito imobiliário e sócia de Peregrino Neto Advogados, Ana Letícia Dias Rosa.
“O principal efeito prático é evitar que as empresas locatárias mobilizem volumosos recursos em imóveis, liberando assim capital adicional para investimentos em sua atividade-fim, pois estes contratos costumam envolver elevadas somas de capital para sua realização”, completa.
Principais características do contrato built to suit
O contrato built to suit, em uma tradução livre, significa “construído para servir”. Trata-se de uma modalidade de locação empresarial, firmada entre empresas e voltada para atender a necessidades específicas de determinados negócios, como grandes cadeias de lojas, redes de fast food, farmácias e indústrias.
Esse tipo de contrato se diferencia dos modelos tradicionais por tratar de um imóvel customizado, ou seja, construído ou reformado para atender plenamente as exigências da empresa locatária.
A grande diferença em relação às locações convencionais é o nível de personalização envolvido. No built to suit, o imóvel é planejado e desenvolvido para se adequar às operações do locatário.
Em vez de a empresa locatária procurar um imóvel disponível no mercado que se encaixe em suas necessidades – o que pode ser inviável em muitos casos –, o contrato built to suit permite que o espaço seja projetado sob medida.
Uma das principais vantagens destes contratos para as empresas é a possibilidade de evitar a imobilização de capital em ativos imobiliários. Quando uma empresa decide se instalar em um novo local, pode ser necessário realizar grandes adaptações ou até mesmo construir um imóvel do zero.
Esses projetos demandam investimentos substanciais, que poderiam ser alocados em outras áreas estratégicas do negócio, como inovação, contratação de pessoal ou expansão de operações. Com o built to suit, a empresa transfere a responsabilidade pelo investimento inicial ao locador, liberando assim recursos para investir em sua atividade principal.
Por outro lado, para o investidor ou proprietário do imóvel, essa modalidade garante um bom retorno financeiro. Em vez de construir um imóvel genérico para tentar alugá-lo mais tarde, o locador já garante um contrato de longo prazo com o locatário, que cobrirá não apenas o aluguel, mas também os custos da construção ou reforma e a remuneração pelo investimento realizado.
O contrato built to suit é, por sua natureza, ajustado por prazo de vigência mais longo do que as locações tradicionais, podendo chegar a 20 anos, permitindo ao locador receber o retorno pelo investimento ao longo do tempo.
“Há vantagens para todos os envolvidos, seja por garantir um bom retorno do investimento ao locador, seja por evitar ao locatário ter que imobilizar capital, muitas vezes bastante expressivo, para a aquisição de um imóvel e construção ou, no mínimo, para uma custosa reforma - tudo antes de começar a operar o seu negócio”, explica Dias Rosa.
Cláusulas Fundamentais em um Contrato Built to Suit
O processo de negociação de um contrato built to suit é diferente de uma locação convencional, exigindo uma fase pré-contratual bastante detalhada.
“São necessárias a elaboração de projetos e memoriais descritivos e a realização de orçamentos. É necessário incluir todos os detalhes essenciais ao negócio, dada a significativa soma de recursos envolvidos”, diz Dias Rosa.
“De outro lado, é preciso calcular quanto é necessário não apenas para o locador recuperar o capital investido, mas também lucre com o investimento”, completa.
O valor do aluguel, por exemplo, não é determinado apenas pelo preço de mercado, mas inclui também o proveito pelo investimento feito pelo locador.
As condições financeiras, como o valor do aluguel e o prazo de vigência, devem ser cuidadosamente acordadas para o contrato ser viável para o locatário, mas, ao mesmo tempo, lucrativo para o locador.
Por isso, a revisão do valor dos aluguéis, comum em contratos tradicionais, pode ser dispensada nesse tipo de locação.
“A negociação, assim, consiste em encontrar o ponto de equilíbrio que propicie o retorno do investimento realizado pelo locador e, ao mesmo tempo, a viabilidade do negócio do locatário, que não precisará alocar capital próprio, antecipadamente, no projeto imobiliário em questão”, resume Dias Rosa.
A penalidade por rescisão antecipada também merece destaque e deve estar prevista no contrato, segundo a Especialista. Como o locador realiza um investimento significativo, o contrato built to suit costuma prever multas elevadas caso o locatário decida encerrar o contrato antes do prazo, como, por exemplo, a exigibilidade da totalidade dos alugueres vincendos.
“Isso porque os danos causados pela denúncia antecipada da locação pelo locatário neste tipo de locação, dado seu arranjo mais complexo, podem até ultrapassar o valor total dos aluguéis a vencer, ao se considerar interesses como valorização do fundo empresarial do locador, em virtude do seu interesse no sucesso da atividade empresarial desenvolvida pelo locatário. Tudo dependerá das características de cada operação específica”, explica Dias Rosa.
Riscos, desafios e tendências
Como em qualquer negócio, o contrato built to suit apresenta riscos que precisam ser mitigados. O principal risco é que uma das partes não cumpra suas obrigações, especialmente quando há um grande volume de recursos envolvidos.
A melhor maneira de evitar problemas é garantir que o contrato seja claro e detalhado, prevendo todas as obrigações, prazos e penalidades, assim como a instituição de garantias adicionais.
Outro desafio comum é o tempo necessário para a construção ou reforma do imóvel. Atrasos podem impactar o início das operações da empresa locatária, gerando prejuízos.
Por isso, é importante que o contrato contenha mecanismos de garantia, como a exigência de garantias de cumprimento da obra por parte do locador.
“A melhor forma de reduzir os riscos, nessa espécie de negócio, é a elaboração de um contrato prevendo de forma clara e objetiva todos os detalhes da negociação, todas as condições acordadas entre as partes”, garante Dias Rosa.