Opções
Manter inquilino com histórico positivo pode ser bom negócio
A gerente-geral da imobiliária Gonzaga, Lucia Shaicoski, indica que a indicação para os proprietários é manter os alugadores que tem histórico positivo e ceder na hora de negociar o valor do imóvel. Para o inquilino, permanecer no imóvel alugado, quanto o valor é acordado, também pode ser uma boa opção.
A jornalista Gislaine Bueno mora no mesmo apartamento desde 2009 e, na hora de renovar o contrato, conseguiu até um desconto na taxa. "A imobiliária havia me procurado para renovar o contrato e alterar o valor do aluguel, mas eu não havia retornado. Pensei em mudar de apartamento porque o valor já estava alto para o meu orçamento. Entrei em contato com a imobiliária e disse que estava pensando em sair", conta. A empresa queria saber qual valor seria ideal e a jornalista pediu que o aluguel custasse R$ 200 a menos.
"Alguns dias depois a imobiliária me retornou com a resposta positiva da proprietária. Isso facilitou, porque não precisei arcar com as dificuldades de fazer uma mudança", conta Gislaine. Ela assinou um aditivo que especificava que a mudança é válida por um ano. Nesse período, a locatária não pode romper o contrato, porque a quebra do acordo vai exigir pagamento de multa.
Regras
Revisão e reajuste de aluguel são coisas diferentes. Veja como funciona cada uma delas
- O reajuste de aluguel é a atualização do valor por índice pré-estabelecido e determinado em contrato, tais como o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), IGP-DI (Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna), IPC (Índice de Preços ao Consumidor), INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) entre outros, sendo sua periodicidade anual.
- A revisão de aluguel (ou revisional) é a possibilidade de alteração do valor ao preço de mercado (para mais ou para menos), sendo tal providência solicitada de modo amigável ou judicialmente, quando o mesmo, pago pelo inquilino, está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado.
Quem paga aluguel sabe que, a cada 12 meses, em geral, o valor pago sofre mudanças de acordo com índice que já está previsto no contrato. O indexador mais usado é o Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), medido pela Fundação Getúlio Vargas, que nos últimos 12 meses apresentou variação acumulada de 7,82%. No entanto, além do reajuste previsto no contrato, o valor mensal pelo uso do imóvel pode ser revisado, caso locador ou locatário queiram discutir os valores, tanto para aumento quanto para diminuição do preço.
O primeiro ajuste de preço da taxa, o reajuste, corresponde à atualização monetária do valor. "O reajuste é pactuado em contrato e normalmente ocorrem uma vez a cada doze meses. A revisão significa recolocar o valor do aluguel no nível do mercado", explica a advogada Vanessa Queiroz Ponciano, do escritório de advogados Schiebler, Ponciano e Stankievicz. A revisão do aluguel pode ocorrer de forma amigável, quando é feito um acordo entre as partes, ou judicialmente.
"A revisão do aluguel poderá ocorrer em qualquer tempo ou quando o valor do aluguel for divergente ao praticado no mercado. As partes devem tentar um acordo e em caso negativo, poderão se valer da via judicial", completa a advogada.
Amigável
No entanto, propor a ação revisional do aluguel não depende apenas da vontade do proprietário em atualizar o aluguel. Entre os requisitos mais importantes para o início dessa ação estão possuir provas de que o valor está defasado e ter passado pelo menos três anos do último ajuste de aluguel.
"O proprietário não pode fazer nenhum tipo de mudança no valor, além daquele previsto em contrato, sem avisar o inquilino. Essa imposição de valor é proibida", frisa Luiz Fernando Gottschild, presidente do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar).
"A negociação amigável pode ocorrer em qualquer momento do contrato. Se o locador acha que o preço está defasado, é possível mudar. No entanto, isso costuma acontecer em contratos mais antigos, com mais de três ou quatro anos", comenta Gottschild.
A negociação amigável, tanto para aumentar quanto para diminuir o valor do aluguel, leva em conta o histórico do contrato. "Se durante a vigência do contrato, existiu uma boa relação com o locatário, se ele sempre pagou o aluguel e outras taxas dentro dos prazos estabelecidos e se houve zelo com o imóvel, costuma haver acordos", lembra a advogada Vanessa Queiroz.
Mudança do valor exige documentação renovada
Se o valor da taxa mensal foi negociado, é essencial que a mudança conste no contrato, por meio de um termo de aditamento. "Qualquer reajuste que for feito e não seguir o índice proposto no contrato deve ser descrito em um termo de aditamento ao contrato, que é a ferramenta que estabelece o novo valor de aluguel. Esse documento precisa ser assinado pelos fiadores. Do contrário, os fiadores são respondem pela diferença entre o valor do contrato e o novo", explica o presidente do Inpespar, Luiz Fernando Gottschild.
A mudança de valor do aluguel que não é determinada por escrito também pode ser questionada pelo inquilino, que pode escolher não pagar. "Sempre que foi feita qualquer negociação, alteração, inclusão ao contrato de locação deve ser formalizado", endossa a advogada Vanessa Queiroz Ponciano.
"A assinatura desse termo indica que a decisão não foi unilateral, porque o proprietário não pode simplesmente começar a cobrar um novo valor", comenta a gerente-geral da Gonzaga, Lucia Shaicoski.
Negociação
Para as imobiliárias, a negociação entre as partes envolvidas no contrato de locação precisa levar em conta os preços exercidos no mercado. "A readequação do valor tem que levar em conta que o preço do aluguel está baseado na lei da oferta e procura", aponta a gerente. Por isso, é praxe que cada caso seja analisado separadamente. "Quando uma das partes quer mudar o valor, nós estudamos o valor que está sendo cobrado em imóveis com características semelhantes e conversamos com ambos, até que o valor seja acordado. Nesses casos, é raro que aconteça uma rescisão. Geralmente há acordo", explica.
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