Alta da TR e seguro encarecem prestações de imóveis

A instabilidade econômica e a elevação da taxa básica de juros (Selic) têm feito com que quem contratou um financiamento imobiliário há alguns anos, quando os juros eram mais baixos, veja o valor das prestações aumentar em relação à projeção apresentada pelo banco. Em grande parte dos casos, tal aumento resulta da combinação entre a elevação da Taxa Referencial (TR) – que oscila junto com a Selic – e a mudança de faixa etária do mutuário para o cálculo do seguro por Morte ou Invalidez Permanente (MIP).

INFOGRÁFICO: Veja uma simulação de valores de prestações com e sem a TR

Nos financiamentos pós-fixados, contratados pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), a TR costuma ser o indexador utilizado pelos bancos para corrigir o saldo devedor e o valor da prestação, como explica Marcelo Prata, fundador do site Canal do Crédito.

O fato é que, quando os juros estavam baixos, a TR ficou durante meses na casa de 0% ao ano, não interferindo sobre o valor do financiamento. Hoje, a taxa gira em torno dos 2,5% ao ano e passou a assustar muitos mutuários, que viram o índice pesar na conta.

É o caso da jornalista Luanda Fernandes da Silva. Ela e o marido contrataram um financiamento em 2010, período no qual a TR era quase nula, e perceberam o impacto da elevação do índice nos boletos. “No ano passado, houve meses em que, ao invés de cair, o valor da prestação estagnou. Nossa expectativa era a de que o financiamento ficasse próximo do cálculo inicial, o que não tem acontecido”, conta.

Para os especialistas, a atual oscilação da TR não chega a ser substancial sobre o valor da prestação. “Nos anos 90, quando passou dos 30%, a TR era um problema. Hoje, o impacto não é tão grande a ponto de desestabilizar o orçamento e ela não é definitiva, tendendo a cair quando a economia se estabilizar”, avalia Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor executivo de estudos e pesquisas econômicas da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).

Em um cenário em que ela permaneça alta, o acréscimo pode ser significativo. Quem contratou o financiamento a uma taxa de 9% ao ano no período em que a TR era zero, por exemplo, pode ver os juros anuais subirem 20%, para o caso de uma TR de 2% ao ano.

Seguro

Mais do que a TR, a alteração do valor do seguro é o que mais pesa sobre as prestações, na opinião dos especialistas. Calculado sobre o saldo devedor, ele fica mais caro conforme o mutuário vai envelhecendo e mudando de faixa etária ao longo do financiamento. “A evolução do financiamento é uma linha decrescente. Cada vez que a pessoa muda de faixa, o seguro forma um degrau nesta linha, que corresponde ao aumento que ele gera na prestação”, explica Prata.

Ele ilustra o fato demonstrando que o valor do seguro pago na primeira prestação por um mutuário na faixa de 41-45 anos, para um financiamento no valor de R$ 300 mil, é 38% maior do que o cobrado daquele que se encontra na faixa anterior, 36-40 anos.

Para verificar o valor da cobrança e seu impacto sobre a parcela, é preciso solicitar ao banco o extrato detalhado no qual constem as informações sobre o seguro.