Aniversário sem muita comemoração

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Na próxima terça-feira a chamada Lei do Inquilinato (n.º12.122/2009) completa um ano em vigor. O texto alterou alguns dos principais artigos da regulamentação aplicada aos contratos de locação de imóveis e foi aclamado como um importante avanço para o mercado imobiliário. O novo texto trazia, na época, a promessa de facilitar os acordos e dar maior segurança jurídica aos locadores. Entre as mudanças mais significativas estava a possibilidade de se retirar legalmente os maus pagadores dos imóveis em até 30 dias – algo que, na prática, não tem acontecido.

Do início da ação nos tribunais à desocupação da casa ou apartamento, os prazos continuam longos de Norte a Sul do país, na avaliação do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). "As ações promovidas a partir da nova lei têm levado, em média, de oito a 12 meses em tramitação na Justiça", revela o presidente da entidade, João Teodoro da Silva. O Cofeci fez um levantamento sobre o impacto da lei em nove estados brasileiros e no Distrito Federal. O resultado observado é que apenas em Minas Gerais há relatos mais otimistas, com ações resolvidas em até 45 dias.

A nova lei prevê que, quando não forem realizados os pagamentos, o locatário tem prazo de 15 dias, contados da citação feita pelo juiz, para acertar os aluguéis vencidos. Caso não o faça, será expedido mandado liminar de despejo e o inquilino terá prazo de 30 dias para a desocupação voluntária. A ação também pode acontecer quando há o término do prazo do contrato e não há uma ga­­rantia (fiador ou seguro fiança). "As principais alterações estão voltadas para agilizar a devolução de imóveis a partir de decisão judicial, facilitando o despejo de inquilinos inadimplentes e sem garantias", observa o advogado Carlyle Popp, professor dos cursos de graduação e pós-graduação do Centro Universitário Curi­tiba (Unicuritiba).

O problema, no entanto, está no grande número de reclamações acumuladas. "A lei é considerada um avanço por equilibrar a relação entre inquilinos e proprietários. O problema está no volume de ações e no número de recursos possíveis no Judiciário, deixando qualquer processo muito lento", diz o presidente do Cofeci. Soma-se a isso, o desconhecimento da lei por parte de al­­guns juízes. "A criação de varas especiais para esses casos resolveria a questão, dando mais especialidade ao juiz", sugere Teodoro da Silva.

O professor da Unicuritiba aponta ainda outra justificativa para a demora na concessão de tutela antecipada. "Uma liminar é concedida quando o juiz, sem ouvir a outra parte no processo, concede o direito ao proprietário do imóvel. Os magistrados agem com cautela, tomando o cuidado de observar a defesa do locatário e verificar se não há exercício abu­­sivo de direito."

A advogada Josiclér Vieira Be­­ckert Marcondes, especialista em Direito imobiliário do escritório Katzwin­­kel e Advogados Associados, diz que a situação é mais delicada nos casos de locação comercial, nos quais o transtorno de um despejo será maior e envolverá o fim de uma atividade comercial. "Trinta dias antes do término de um contrato sem garantia o proprietário pode ajuizar o pedido de despejo. Os in­­quilinos precisam agir com antecedência, renovando o contrato antes desse prazo", orienta.

Capital

No mercado imobiliário de Curi­tiba a demora das ações é atestada pelas imobiliárias. A diretora ad­­mi­­nistrativa de locação da Apolar Imóveis, Damares Moraes, afirma que a empresa tem quatro casos de pedido de liminar sem solução. "Dois estão há mais de seis meses sem nenhuma perspectiva de an­­damento", diz.

A prática de locação sem fiança, uma prerrogativa do locador, ainda não é uma praxe na cidade. "Como são nas locações desprovidas de fiança que está o direito de liminar, as ações em Curitiba não são abundantes. Nos casos de inadimplência (outra situação para despejo liminar), a solução amigável tem sido a opção dos administradores de imóveis", diz a coordenadora de locação da Rede Imóveis (organização que reúne 12 imobiliárias de Curitiba), Marise Hartmann.

O assessor da diretoria da Administradora, Gonzaga Leonel Sabino, diz ainda que havia uma expectativa de que cerca de três mil imóveis que estavam fechados por falta de interesse dos proprietários em alugar voltassem a ser ofertados ao mercado – algo que também não aconteceu. "Como continua não havendo agilidade na retomada do imóvel em caso de inadimplência, só 20% desses imóveis voltaram para o mercado."

Inadimplência

O ponto favorável do primeiro ano da nova lei foi a diminuição na ina­­dimplência. Um levantamento do Sindicato da Habitação e Condo­­mínios do Paraná (Secovi-PR) mostrou queda de 30% na inadimplência nos contratos de locação. "Não se pode creditar o número somente à lei, visto que temos um mercado muito aquecido em todos os setores. Mas os inquilinos sabem que não ser pontual seguidamente pode implicar em uma ação de despejo mais rápida", afirma o vice-presidente de administração de imóveis do Secovi-PR, Luiz Valdir Nardelli.